www.what2do.co.il

קבוצת רכישה, מהי ומהם יתרונותיה?

דרגו את המאמר
  התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

קבוצת רכישה, מהי ומהם יתרונותיה?

קבוצת רכישה הינה התארגנות של מספר רוכשים פרטיים במטרה לרכוש קרקע לצורך בנייה משותפת. התארגנות הרוכשים יכולה להתבצע באופן עצמאי או באמצעות גורם מארגן ומטרתה העיקרית הינה לבצע רכישת קרקע ללא תיווך של יזם או קבלן. תפקידו של הקבלן ברכישה במסגרת זו הינו ביצועי בלבד.

מהם ההבדלים העיקריים בין רכישה במסגרת זו לבין רכישה מקבלן?

ההבדל העיקרי בין שתי אפשרויות הרכישה הללו הינו מועד הכניסה לנכס ומחיר העסקה הסופי. במידה ונרכשת הקרקע על ידי קבוצת רכישה, נתונים כגון תאריך סיום או עלות סופית לוטים בערפל וניתן רק להעריך אותם על דרך האומדן בטרם התחיל הפרויקט.

 

הבדל נוסף בין שתי האפשרויות הינו הערבות אשר קיימת לסיום הבנייה. בעת רכישת דירה מקבלן, מקובל בד"כ על העמדת ערבות בנקאית על פי "ערבות חוק מכר" אשר יש בה כדי להבטיח את השלמת הבנייה. קבוצות רכישה אינן כוללות יזם אשר מתוקף מעמדו הוא יכול להעניק ערבות חוק מכר מסוג זה, והביטחונות הקיימים למען חברי הקבוצה נובעים מחלקם בקרקע במעמד הרכישה הראשוני.

  

משמע, כל משתתף בקבוצת הרכישה מקבל בעלות על חלק מן הקרקע, בהתאם להשקעתו ההתחלתית. לצורך ההשוואה, בעת רכישת דירה מקבלן, ירשם הקונה כבעל הנכס רק בעת שתמה הבנייה והבניין נרשם בתור בית משותף, ואילו בקבוצת רכישה, יחשב המשתתף כבעלי הקרקע למן רגע הרכישה.

כיצד מחלקים את העלויות השונות בין המשתתפים בקבוצה?

כאשר מתארגנת קבוצת משתתפים במטרה לרכוש קרקע במסגרת קבוצה רכישה, מזמינים חברי הקבוצה גורם מקצועי אשר יאמוד את שוויין של הדירות השונות בפרויקט. אין ספק כי הדירות אשר יוקמו אינן שוות בערכן שכן הן שונות אחת מהשנייה בגודל, בקומה בהן הן ממקומות, בחנייה הפרטית אם וכאשר היא מסופחת להם, בכיווני אוויר וכו’. גורמים מקצועיים ממליצים כי חלוקת שווי הנכסים תעשה כאחד מן השלבים הראשונים בעסקה והסכם חלוט ייחתם על פי ההשקעה השונה של כל משתתף ומשתתף עוד כאשר הפרויקט בחיתוליו.


מהו תפקידו של עורך הדין בקבוצת רכישה?

לאחר שנקבעו יחסי השווי של הדירות העתידיות בנכס והוסכמו התנאים על כלל המשתתפים בקבוצה, חותמים כל המשתתפים על הסכם שיתוף ויפוי כוח לעורך דין אשר יפעל בשמם מול הרשויות והקבלנים המבצעים. המשתתפים מפקידים בחשבון הנאמנות של עורך הדין את ההון העצמי הדרוש למימוש העסקה והאחרון חותם על בשמם על הסכם מכר לרכישת הקרקע.

מהו הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף הינו הדרך הבטוחה והטובה ביותר לאזן את ההחלטות השונות אשר מתקבלות בקרב הקבוצה לאחר רכישת השטח ובמהלך עבודות הבנייה. הסכם זה, מגדיר את מערכת היחסים בין המשתתפים באופן יחסי להשקעתם בפרויקט ובכך הוא אינו מאפשר למשתתף כזה או אחר לעכב או למנוע את סיום הבנייה, או למנוע השלמת היעד המשותף של חברי הקבוצה.

מומלץ להביא את הסכם השיתוף לאישור ורישום אצל רשם המקרקעין, ובכך יהה כוחו של ההסכם יפה בעבור משתתף אשר יצטרף כשותף לאחר חתימתו. בהסכמי שיתוף ניתן גם להגביל את המשתתפים לגבי מכירת חלקם בנכס.

מהו גובהו של מס הרכישה במסגרת קבוצת רכישה לעומת רכישה מקבלן?

אחד היתרונות המשמעותיים ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הינו מס הרכישה. במידה ונרכשת דירה מקבלן, על פי רוב יחויב הקונה במס רכישה הכולל את מחיר הדירה לרבות עלויות הבנייה, האגרות ורווחיו של הקבלן. בעת רכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה, ישולם המס רק על מרכיב הקרקע, ולא זו אף זו – מס ערך מוסף אינו חל על רכישת קרקעות מגורמים פרטיים.

עם זאת, מס רשויות המס עלולות לגבות מיסים באופן שונה, במידה ויתברר להן כי העסקה הינה קבלנית באופייה. עסקה עלולה להחשב כקבלנית במידה ורכישת הקרקע כרוכה בפרויקט הבנייה, או במידה ועולה חשד שכזה מהסכמי הרכישה או מסמכויותיו של מארגן הסכמי ההתקשרות.

לשאלות, תגובות או הערות לחץ/י כאן

 


מאמרים נוספים בתחום

רישום מקרקעין, רישום טאבו

כל אדם המוכר או קונה דירה בישראל מוצא את עצמו נזקק לשירותי לשכות רישום המקרקעין, כדי להוציא נסח המאשר את הבעלות על הדירה או את ההיסטוריה של המבנה והקרקע ...  

מי זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה, בית או נכס

מי זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה, בית או נכס

מוכר דירת מגורים מזכה, אשר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס בארבע השנים האחרונות לפני מכירת הדירה הנוכחית, זכאי לקבלת פטור ממס שבח בעת המכירה...  

קבוצות רכישה או עמותת בניה, כל מה שחשוב לדעת!

קבוצות רכישה - עמותת בניה קבוצות רכישה ועמותות בניה הנן דרך אלטרנטיבית, לרוב זולה יותר, לבנית דירות וזאת לעומת הדרך הרגילה של רכישה קבלן/ יזם ...  

רכישת דירה מקבלן- כל מה שחשוב וצריך לדעת!

רכישת דירה מקבלן- כל מה שחשוב וצריך לדעת!

עצות ומידע משפטי לפני קניית דירה או בית ... פסקי דין ופניה אל עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ... 

חוזה לקניית דירה, חוזה מכר - היזהרו מטעויות!

חוזה לקניית דירה, חוזה מכר - היזהרו מטעויות!

הסכם מכר - חוזה לקניית דירה - ממה להיזהר? עצות ומידע חיוני ... 

תביעות קבלן, סובל מליקויי בניה?

תביעות קבלן, סובל מליקויי בניה?

בתי המשפט נוטים כיום לקבל יותר ויותר את עמדת הרוכשים, תוך הטלת אחריות גדולה יותר על הקבלן. במקרים מסויימים נפסקו כנגד קבלנים אף תשלומי פיצויים גבוהים ...  

הערת אזהרה - מידע

מהי הערת אזהרה? מה משמעותה? מתי היא לטובתך ומתי לא? ...מאמרים, פסקי דין ופניה אל עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ... 

חוק המכר (דירות) 1973

הנוסח המלא - חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973  

חוק המכר(דירות)הבטח השקעות 75

הנוסח המלא - חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974  

חוק המתווכים במקרקעין 96

מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.  



המידע המוצג באתר זה אינו מהווה יעוץ משפטי או כל יעוץ אחר. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת על אחריותו בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתנאי השימוש.