www.what2do.co.il

תמ``א 38 - תוכנית המתאר לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה

דרגו את המאמר

תמ``א 38 - תוכנית המתאר לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה

לדוגמא, תמ"א 38 מאפשרת הרחבת יחידות דיור קיימות, בניית יחידות דיור חדשות וכדומה. זאת ועוד, תמ"א 38 כוללת גם הפחתה ופטור ממסים מקרקעין שונים...

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר אשר קובעת מספר הנחיות אשר מטרתן חיזוק מבנים על מנת לסייע בעמידתם במקרה של רעידת אדמה...


תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר אשר קובעת מספר הנחיות אשר מטרתן חיזוק מבנים על מנת לסייע בעמידתם במקרה של רעידת אדמה. כמו כן, מדובר בתוכנית מתאר ארצית אשר מתעסקת במבנים אשר היתר לבנייתם הוצא לפני הראשון לינואר 1980.


בשנת 1975 נכנס לתוקפו בישראל תקנון הקובע חובה על בנייה מבנים חדשים שהינם עמידים בפני רעידות אדמה. עם זאת, תקנון זה לא קבע חבות זה לגבי בניינים ישנים (וישנם רבים כאלה בישראל).

 

לפיכך, הצורך לחיזוק מבנים ישנים אלו הפך במרוצת השנים למשימה לאומית ממגדרה ראשונה. תוכנית תמ"א 38 נועדה להביא מצד אחד לחיזוק מבנים רבים ככל הניתן, ומצד שני לכלול תמריצים שונים לטובת התושבים אשר יביאו להעברת מרבית הנטל והרצון לחיזוק המבנה לפתחם של בעלי הנכסים.

 

כמו כן, הממשלה הכירה בכך כי חיזוק מבנים לצורך עמידות בפני רעידות אדמה עלול לדרוש מתושבים אלו סכומים גבוהים במיוחד. לפיכך, תמריצי תמ"א 38 טומנים בחובם גם יתרונות כלכליים רבים. מיותר לציין כי גם מבחינת השוק, ידוע כי ביצוע תמ"א 38 יכול להביא לעלייה משמעותית בערכו של הבניין. מומחים בתחום הנדל"ן סבורים כי עלייה זו נאמדת בכ-15% עד 30% משוויו הנוכחי של הנכס.

 

לדוגמא, תמ"א 38 מאפשרת הרחבת יחידות דיור קיימות, בניית יחידות דיור חדשות וכדומה. זאת ועוד, תמ"א 38 כוללת גם הפחתה ופטור ממסים מקרקעין שונים. מיותר לציין כי תמריצים אלו ניתנים לתושבים בהתאם למסגרת הסטטוטורית ותוך שמירה על האיזון בין האינטרס הלאומי לחיזוק המבנים לבין השיקולים העירוניים הרחבים יותר.


אלו בתים אינם יכולים לעבור תמ"א 38?


שימו לב, ישנם מספר סוגי מבנים אשר תמ"א 38 איננה חלה עליהם. בתים אלו הינם בתים אשר לא מאוישים באופן תמידי, נכסים בני שתי קומות או פחות על שטח הנמוך מ-400 מ’ או בניינים אשר עומד כנגדם צו הריסה מטעם בית המשפט.

תמריצים המוצעים על ידי תמ"א 38


היטל השבחה – אחד מן התמריצים החשובים לעניין זה עוסק בחובת תשלום היטל ההשבחה. חוק התכנון והבניה קובע כי ניתן לקבל היטל השבחה מופחת במסגרת סעיף 145 לחוק. כמו כן, בהתאם לאישור מטעם וועדת הפנים והסביבה של הכנסת, רשאי שר הפנים לקבוע כי אזורים מסוימים (לדוגמא, אזורים בעלי סיכון סיסמי גבוה) יהיו אזורים עליהם לא תחול חובת תשלום זה כלל.

 

זכויות בנייה נוספות – התמריץ המהותי ביותר אשר כלול בתמ"א 38 הינו זכויות הבנייה הנוספות הניתנות למבנים. תמ"א מציעה למבני מגורים את האפשרות להרחיב יחידות דיור או להוסיף יחידות מעבר לקיים (לדוגמא, בניית קומה נוספת על גג הבניין). מבנים אשר אינם מיועדים למגורים יכולים לזכות במסגרת תמ"א לתוספת בשטח בנייה של קומה טיפוסית.


חריגה מקווי בנייה וגובה – תוכנית הבנייה העירונית קובעת הגבלות שונות על גובה וקווי הבנייה של מבנים שונים. שימו לב, הוראותיה של תמ"א 38 הינן חזקות יותר מהוראות תוכנית הבנייה העירונית. אי לכך, תמ"א 38 יכולה להביא לאישור חריגה מקווי גובה. עם זאת, חריגות אלו נבדקות לגופן ודרושות אישור בהתאם לשיטת החיזוק והחומרים אשר ישמשו את חיזוק הבניין.


הרוב הדרוש בבית משותף – פעמים רבות נתקלים דיירים המעוניינים בתמ"א 38 בהתנגדות מצידם של בעלי דירות בבניין. כמו כן, ידוע כי שינויים בבניין משותף דורשים הסכמה רחבה מצד הדיירים בבניין. שימו לב, תמ"א 38 קובעת מספר הוראות מקלות בעניין זה, זאת בשל החשיבות הלאומית של חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה. על פי החוק כיום, הרוב הדרוש לביצוע תוכנית זו עומד על 66% מדיירי הבניין. רוב נמוך זה הביא בניינים רבים לאשר תמ"א 38 תוך התמודדות עם דיירים סרבנים והימנעות מניסיונות סחטנות.


פטור ממס שבח ומס מכירה – בעת מכירת נכס, דוגמת בית משותף, נדרשים הצדדים לבחון גם את השינויים בשווי המבנה מבחינת מס שבח ומס מכירה. שימו לב, חוק מיסוי מקרקעין הקובע את שיעורי מיסים אלו מעניק פטור מתשלום מס מכירה ומס שבח כאשר הסכומים מושפעים מזכויות בנייה אשר ניתנו למקרקעין במסגרת תמ"א 38 (על פי הסייגים הקבועים בחוק).


 


מאמרים נוספים בתחום

מהי זיקת הנאה במקרקעין?

מי זכאי לזיקת ההנאה? באלו תנאים אפשר לבטל זיקה זו? מהי זיקת ההנאה מכוח השנים? 

מהו שמאי מקרקעין מוסמך ומהן חובותיו?

שמאי זה, במידה והינו מקצועי ומוסמך, ניחן בשליטה בתחום המפות, האדריכלות, הנדל"ן, חומרי הבנייה (ואיכותם), מצב השוק הרלבנטי ודיני המקרקעין. 

רכוש משותף, מהו?

רכוש משותף, מהו?

מהו הרכוש המשותף? כיצד יש להתנהל מולו ומהי משמעותו של סעיף 52 לחוק המקרקעין? 

איך בוחרים קבלן לתמ"א 38?

בחירת הקבלן אשר יבצע עבור הדיירים והנכס את עבודות החיזוק הינה נושא מורכב... 

היבטים על תמ"א 38 ביוזמת הדיירים

האם דיירים יכולים מיוזמתם להרים פרויקט של תמ"א 38? להלן מאמר קצר אשר סוקר את ההיבטים השונים בעניין זה... 

הוקם מאגר שמאים לפרויקט פינוי בינוי

בעקבות המחאה, הוקם מאגר שמאי מקרקעין לשיפור השירות הציבורי בנוגע לפרויקט פינוי בינוי... 

מהו תיקון 2 בתמ"א 38?

התיקון השני לפרויקט תמ"א 38 קובע כי במקום לחזק בניין ישן נגד רעידות אדמה, ניתן להרוס אותו ולהקים במקומו מבנה חדש, תוך שמירה על כל זכויות הבנייה שניתן היה לקבל בפרויקט תמ"א 38. 

מהן זכויות דיירים בפינוי בינוי?

במסגרת פינוי בינוי נהרסים מבנים קיימים ונבנים בניינים חדשים במקומם. תמורת הפינוי מקבלים בעלי הדירות בבניין שנהרס נכס חדש ויוקרתי, ללא השקעה כספית מצדם. 

תיקון 3 א' לתמ"א 38 – מה המשמעות?

תיקון 3 א' לתמ"א 38 מעניק תמריץ לחיזוק מבנים ישנים, באמצעות תוספת זכויות של עד חצי קומה, ללא בניית יחידות דיור חדשות, ועוד תוספת של קומה באזורים שאינם אזורי הביקוש.  

תמ"א 35, מה הוראות התכנית?

תמ"א 35 היא תכנית לפיתוח ובניית המדינה תוך שמירה על שטחים פתוחים ורציפים, והגנה על הטבע, החקלאות והנופים של המדינה.  

תיקון 4 בתמ"א 38, מה זה אומר?

תיקון 4 לתכנית תמ”א 38 מתייחס לאספקטים ביטחוניים כולל הוספת מרחב מוגן דירתי וקומתי לבתים שנבנו עד 1992, ויישום תכנית המתאר על מבני משרדים ותעשייה גם באזורי הפריפריה. 

תמ"א 38 אחוז הסכמה, מהו הרוב הדרוש לביצוע תמ"א?

אחוז הסכמת הדיירים הדרוש לביצוע תמ"א 38 משתנה בהתאם לסוג תכנית החיזוק הנדרש. לעבודות שיפוץ נדרשת הסכמה של לפחות 66% מכלל דיירי הבניין, ובמקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש נדרשת הסכמה של לפחות 80%.  

הנחה משמעותית מהמדינה לבעלי דירות בפינוי בינוי

כדי לעודד בעלי דירות להסכים למיזמים של פינוי בינוי, קידם משרד הבינוי והשיכון הטבות והנחות במספר תחומים, לרבות הפחתת עלויות ארנונה ודמי ניהול בית משותף. 

ביטול הסכם תמ"א 38 לאחר חתימת חוזה, באילו מקרים?

ניתן לבטל הסכם תמ"א 38 שנחתם בין בעלי דירות לחברה היזמית או הקבלנית, עקב פגם בכריתתו, אי עמידה בלוחות זמנים, שינוי תכניות הבנייה ללא אישור והסכמה, חוסר תום לב, הסתרת עובדות מהותיות ועוד. 



המידע המוצג באתר זה אינו מהווה יעוץ משפטי או כל יעוץ אחר. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת על אחריותו בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתנאי השימוש.