שיטת המיסוי החדשה בעסקאות נדל``ן

דרגו את המאמר

בתחילת שנת 2014 חל שינוי מהותי בשיטת מיסוי המקרקעין, שבעקבותיו בוטלו פטורים על מס שבח של מכירת דירות מגורים, וכל אדם שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, וברצונו למכור אחת מהן יחויב במס שבח.

שבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. מס שבח הוא מס המשולם על רווח בעת מכירת דירה, והוא מוטל על אחוזים מתוך ההשבחה או העלייה במחיר הדירה, החל ממועד רכישתה עד ליום מכירתה בניכוי הוצאות שונות, כגון: שכר טרחת עורך דין בעת קניית הדירה, דמי תיווך, הוצאות שיפוץ, מס רכישה, אגרות ומיסים שונים. בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן בארץ האמירו, כך שבמקרים רבים יש שבח גדול על דירות העומדות למכירה.

עד לתכנית האוצר שנכנסה לתוקף בחודש ינואר 2014, נהנו בעלי יותר מדירה אחת מפטור מוחלט על מס שבח, זאת בהנחה שהם דאגו למכור דירה אחת לארבע שנים. בשנת 2014 הוחלט על ביטול פטור ממס שבח, אם מכירת דירה נעשתה במרווח זמן העולה על ארבע שנים ממכירת דירה קודמת. מאז משלמים המוכרים מס שבח בשיעור של 25% על הרווח מהדירה השנייה, גם אם עברו יותר מארבע שנים מאז מכירת הדירה הקודמת.

מס גורף חל על כל בעלי דירה נוספת

הרפורמה בשיטת מיסוי המקרקעין, שינתה מהותית את כללי המשחק בשוק הנדל"ן ובעקבותיה בוטל כמעט באופן מלא פטור על מס שבח של מכירת דירות מגורים. במכירת דירה יחידה עדיין יש פטור ממס על מס שבח, בתנאי שהמוכר החזיק את דירתו היחידה במשך לפחות 18 חודשים. כלומר, הפטור בוטל לכל מי שברשותו שתי דירות מגורים ומעלה ללא קשר לשווי הנכס בשוק.

עד לשינוי בשיטה, מערכת המיסוי אפשרה כמעט לכל אחד למכור דירות מגורים ולקבל פטור מלא ממס שבח, באופן שאם היו ברשות אדם דירות רבות, הוא היה יכול למכור כל ארבע שנים דירה בפטור מלא ממס שבח. בשיטה הישנה סכום הפטור לא היה מוגבל, אולם שיטת המס החדשה קבעה תקרת גג, כאשר בסכום הגבוה מהרף כולם יחויבו בתשלום מס. כמו כן, שיטת המיסוי הישנה אפשרה לתמרן בתשלום המס, כמו במקרה של העברת בעלות על דירות בין אחים ללא תמורה בפטור ממס שבח, ועוד תכנונים רבים.

האם קיים שבח בעת מכירת דירה?

בעל דירה שמתכנן למכור אותה נדרש לערוך בדיקה ראשונית, באמצעות אנשי מקצוע ולבחון האם קיימת השבחה בעת מכירתה. במקביל, עליו לברר האם הוא זכאי לפטור על מס שבח. אם לא קיים שבח על הדירה, אין צורך להשתמש בפטור, כדי שלא לבזבז את אפשרות השימוש לדירה נוספת המיועדת למכירה בעתיד. 

במקרים מסוימים המוכר זכאי למכור את דירתו בפטור ממס שבח, בזכות פטורים השונים כגון: העברה ללא תמורה, נכסי ירושה וכדומה. אולם יש סייגים רבים וחלקם מורכבים, שאותם יש להביא בחשבון, על כן לפני שמבצעים עסקת מכר יש לבצע תכנון מס מסודר מראש, וטרם חתימה על חוזה מכר, מומלץ לפנות למשרד עורכי דין המתמחה בתחום של נדל"ן ומיסוי מקרקעין.