רכישת דירה בדמי מפתח – האם זה משתלם?

דרגו את המאמר

התקבלו 3 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

אדם הרוכש דירה בדמי מפתח משלם סכום חד פעמי המכונה דמי מפתח, ולאחריו ממשיך לשלם דמי שכירות מופחתים. הדייר אינו רוכש את הבעלות בנכס, אלא את הזכות החוזית להתגורר בו בתמורה לדמי שכירות, על כן אינו נרשם בטאבו כבעל הזכות. הזכות נרכשת לכל החיים ובעליה הופך לדייר מוגן ואף בתנאים מסוימים הזכות יכולה לעבור לבן משפחה.

עלות דמי מפתח בדרך כלל עומדת על מחצית או שליש משווי הנכס בשוק החופשי, ודמי השכירות נמוכים משמעותית ונקבעים על פי תקנות הקבועות בחוק. דמי מפתח ישולמו גם כאשר הדייר מעוניין לעזוב את הנכס ולהעביר את זכויות החזקה לרוכש שייכנס במקומו.

כאשר מדובר בדירת מגורים נקבעים דמי השכירות בהתאם לגודל הדירה. הסכום מתעדכן בהתאם לעליית המדד, ולבעל הבית אסור לדרוש דמי שכירות הגבוהים מהסכום המרבי שנקבע בחוק. דייר מוגן יכול להיות גם אדם שלא שילם דמי מפתח, אך נכנס לדירה לפני שנת 1940.

ברכישת עסק בדמי מפתח, המצב מורכב יותר כאשר דמי השכירות המרביים הם הסכום ששולם לפני שנת 1983, בתוספת כמה מאות אחוזים. החל משנת 2003 נקבע כי ישנם עסקים שעליהם כלל לא חלה הגבלה של גובה דמי השכירות, כל עוד לא שולמו דמי מפתח עבור הנכס, כולל: בנקים, סוכנויות ביטוח, בתי קולנוע, מבנה המשמש ליבוא יצוא ועוד.

מהן חובות וזכויות דייר בדמי מפתח?

לדייר אסור לנטוש את הנכס אחרת יסתכן באיבוד זכויותיו. כאשר דייר מוגן מעוניין לעזוב את הנכס עומדת בפניו האפשרות להחזיר את הנכס לבעליו, או למכור את זכותו לצד שלישי שייכנס כדייר מוגן במקומו.

בעל הבית רשאי לדרוש את פינוי השוכר מהנכס במקרה של הפרת הסכם השכירות מצד השוכר. אם למשל הדייר לא משלם דמי שכירות, נטש את הנכס, ביצע שינויים ללא היתר, משתמש בדירה למטרה לא חוקית, משכיר לצד שלישי ועוד. כמו כן, החוק מאפשר לבעל הבית לפנות את הדייר אם יוכיח כי הנכס דרוש לו לעצמו, או שהוא מתכוון להרוס את המבנה ולבנות בית חדש. במצבים אלה, יהיה חייב בעל הבית לספק דיור חלופי או לשלם לדייר פיצויים עבור הפינוי.

בעל הבית חייב על פי החוק לשמור על תחזוקת הנכס במצב תקין, ונדרש לדאוג ולשלם עבור ניקיון ותאורת חדר המדרגות והכניסה. הדייר נדרש לשאת בחלקו בהוצאות לתיקונים יסודיים בתוך הדירה כגון: אינסטלציה וחשמל. כאשר מדובר בתיקונים שאינם יסודיים בתוך השטח הייחודי של הדירה, הדייר נדרש לשאת בעלות תיקונים בעצמו.

הזכות לדיירות מוגנת אינה עוברת באופן אוטומטי בירושה, אולם בנסיבות מסוימות ניתן להעביר את הזכות לבן משפחה, במקרה שהקרוב התגורר עם בעל הזכות או עבד יחד אתו בעסק, לפחות חצי שנה טרם פטירתו או נטישתו. הזכות בדירת מגורים יכולה לעבור רק אם לבן המשפחה אין דירת מגורים אחרת, והזכות בעסק מועברת בתנאי שהוא ימשיך לנהל את אותו עסק בנכס, או שיקבל אישור מבית המשפט לפתוח עסק אחר בנכס.

תשלום פיצויים לדייר מוגן שעוזב נכס בדמי מפתח

דייר מוגן יוצא יכול להגיע להסכמה עם בעל הבית לגבי סכום הפיצויים שיקבל בתמורה לעזיבתו, לפי סכום דמי מפתח ששולם עבור הנכס, וזמן ההחזקה בו. במקרה שהצדדים לא הגיעו להסכמה, רשאי הדייר היוצא לשלוח באופן חד צדדי לבעל הבית הצהרה על כוונתו לעזוב או להעביר את הזכות לדייר חדש במקומו.

בעל הנכס המקבל את ההצהרה חייב להגיב בהתאם לחלופות הקבועות בחוק. בין אם הוא מסכים ובין אם לא, ניתנת לו זכות סירוב ראשונה והחזרת הנכס אליו. לאור תגובת בעל הנכס, ראשי הדייר לפנות לבית המשפט כדי לקבוע את סכום הפיצויים בהתאם להגדרות הקבועות בחוק.