ביטול חוזה מכר עקב אי התאמה

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 3.0 מתוך 5

טרם חתימת חוזה מכר על המוכר להצהיר בפני רוכש הדירה, כי הנכס העומד למכירה נבנה בהתאם להיתר בנייה, וכי לא ידוע לו על חריגות או על פגמים נסתרים. חוק המכר מחייב את המוכר להצהיר על בעיות שהוא ידע על קיומן בפועל וגם על בעיות שהיה עליו לדעת על קיומן, ואם אין הוא בטוח ביחס לכך עליו לציין זאת במפורש. 

הקונה נדרש להצהיר כי בדק את הנכס פיזית וברשויות השונות, או שהוא מסכים לרכוש את הדירה "כמו שהיא". עם זאת זהירותו של הקונה אינה פוטרת את המוכר מחובתו לגלות עובדות מהותיות המצויות בידיעתו.

במקרה שיתגלו ליקויים וחריגות לאחר השלמת העסקה, כגון: בניה בלתי חוקית, תוספת בניה ללא היתר, שימוש חורג, ליקויי רטיבות, מערכת אינסטלציה ישנה ועוד, הקונה ייחשב כנפגע עקב הפרת חוזה בשל אי התאמה והוא יהיה זכאי לביטול הסכם מכר, השבת התמורה ששילם ופיצויים מוסכמים.

סעיף 16 לחוק המכר קובע כי אם נמצאה אי התאמה בנכס הנובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת חתימת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה או בכל הסכם, ובתנאי שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה.

ביטול חוזה עקב אי הכשרת פגמים

לאחר קבלת החזקה בדירה, גילו הרוכשים כי הוטעו וחלקים ממנה נבנו ללא היתר, לאחר דין ודברים שנערך בין הצדדים, חתמו על נספח להסכם מכר שנועד להכשיר את הפגמים ולאחר שהם לא הוכשרו, הודיעו לקונים לאחר שלוש שנים ממועד החתימה על ביטול ההסכם ודרשו לקבל בחזרה התמורה ששולמה ופיצויים.

בנסיבות אלה, התובעים פנו אל בית המשפט המחוזי בחיפה דרשו לבטל את ההסכם כדין ולחייב את הנתבעים להשיב את התמורה ששולמה 1,500,000 שקלים ופיצויים בשווי 557,000 שקלים. מנגד הנתבעים כפרו בקיומה של הטעיה, הם הפנו לנספח שהפך לחלק בלתי נפרד מההסכם שקבע מנגנון להכשרת הבניה הבלתי חוקית, וטענו כי הם לא הפרו את אותו נספח ולמעשה בכוונתם לקיימו גם היום.

לאחר שמיעת טענות הצדדים, הגיע בית המשפט למסקנה כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את התחייבותם למכור לתובעים דירה שכל חלקיה נבנו כחוק, ובחלוף כמעט ארבע שנים וחצי ממועד חתימת החוזה, הנושא עדיין לא הוסדר על ידי הנתבעים ולכן היו התובעים זכאים להודיע על ביטול החוזה. בית המשפט סבר כי אין כל פגם בהמתנת הרוכשים כדי לאפשר למוכרים להכשיר את הבנייה הבלתי חוקית, אלא להיפך, הם נהגו בהגינות ובאורח רוח, והודעת הביטול נשלחה כדין ובמועד סביר. עוד קבע בית המשפט כי ביטול החוזה מחייב השבת החזקה בדירה לנתבעים והשבת כספי התמורה לתובעים לצד תשלום פיצויים.

בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי בהסכם נקבע פיצוי מסכם, אולם הנפגעים רשאים לוותר על הפיצוי המוסכם ולתבוע במקומו פיצוי שאותו יש להוכיח. בנסיבות אלה יש לפסוק לתובעים את הסכום הגבוה מבין השניים, סכום הנזק שהוכח, שהוא עליית מחיר הדירה, כאשר הנתבעים מקבלים היום דירה ששווה יותר משוויה ביום המכירה והתובעים מצדם באמצעות סכום התמורה ששילמו לא יכולים היום לקנות דירה באותו שווי.