דמי שכירות בדמי מפתח, מהן זכויות הצדדים?

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

דמי מפתח לא מהווים תחליף לדמי שכירות, אלא משמשים כתשלום עבור זכות לשכור נכס לתקופה בלתי מוגבלת. לפיכך, דמי מפתח הם התשלום המתקבל עבור מגורים אשר אינו דמי שכירות, המשולם עבור שכירות של דירה מושכרת או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה בדירה מושכרת.

לאחר תשלום דמי מפתח הדייר נדרש לשלם דמי שכירות מופחתים ובעבור תשלום של חלק משווי הנכס ניתנת לדייר זכות קבע לגור בנכס למשך כל ימי חייו, בתנאי שיעמוד בחובותיו, כאשר גובה דמי המפתח נע ברוב המקרים בין חצי לשליש משוויו של הנכס בשוק.

סעיף 1 לחוק הגנת הדייר מגדיר את המונח דמי מפתח ככל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק ואין משמעות למועד התשלום.

חוק הגנת הדייר מסדיר את התנהלות העסקאות בדמי מפתח, ומעגן חובות וזכויות שונות לבעלי הנכס ולדייריו, כמו הגבלת השימוש בנכס, גובה דמי השכירות, חלוקת הוצאות שוטפות של הרכוש המשותף בבניין, שיפורים בנכס ועוד.

החוק מפרט מהן הזכויות והחובות של הצדדים, מהם מאפייני הדירה וכיצד לקבוע את גובה שכר הדירה החודשי. עוד קובע החוק באילו נסיבות רשאי בעל הנכס לפנות את הדייר המוגן, ובאילו נסיבות הדייר רשאי למכור את זכויותיו או להעביר אותן לקרובים מדרגה ראשונה.

החוק קובע כי דייר מוגן רשאי להעביר את זכויותיו בדמי מפתח לאדם אחר, בכפוף לזכות סירוב ראשונית לבעל הנכס. כלומר במחיר המוצע ניתנת זכות הרכישה קודם לבעל הנכס, ואם בעל הנכס ויתר על כך, ניתן למכור את הזכות לאחר, ובתמורה לכך מתחלקים הדייר ובעל הנכס על פי כללי החלוקה הקבועה בחוק.

זכותו של דייר יוצא לדמי מפתח

דייר יוצא זכאי לחלק בדמי מפתח הניתנים, או העשויים להינתן, מהדייר המוצע או בשבילו. דייר יוצא שהחל להחזיק במושכר אחרי שנת תשי"ח, חלקו בדמי המפתח יהיה לפי הכללים הבאים:

אם הדייר החזיק במושכר לא יותר משנה אחת – 85%. אם הדייר החזיק במושכר יותר משנה אחת אך לא יותר משנתיים – 75%. אם הוא החזיק במושכר יותר משנתיים אך לא יותר מחמש שנים 66%, ואם החזיק במושכר יותר מחמש שנים – 60%. אם הדייר היוצא החל להחזיק במושכר לפני תשי"ח, חלקו בדמי המפתח יהיה, ללא הבדל תקופת ההחזקה, 66.6%.

חלקו של דייר יוצא שלא מסר דמי מפתח

דייר יוצא שלא מסר דמי מפתח עבור המושכר והחזיק בו עד מחמש שנים, לפני או אחרי תשי"ח, יהיה חלקו בדמי המפתח לפי הכללים הבאים: אם החזיק במושכר לא יותר משנה אחת הוא לא זכאי לכלום, אם החזיק במושכר יותר משנה אחת אך לא יותר משנתיים – 22.5%. אם החזיק במושכר יותר משנתיים אך לא יותר משלוש שנים – 33.3%. אם החזיק במושכר יותר משלוש שנים אך לא יותר מחמש שנים – 50%.

דייר יוצא שלא מסר דמי מפתח עבור המושכר והחזיק בו יותר מחמש שנים, יהיה חלקו בדמי המפתח לפי כללים הבאים: אם החל להחזיק בו אחרי שנת תשי"ח – 60%, ואם החל להחזיק בו לפני שנת תשי"ח - 66.6%. חלקו של בעל הבית בדמי מפתח יהיה הסכום העודף על חלקו של הדייר היוצא, על פי הכללים.

זכויותיו של דייר מוגן

דייר מוגן בדירה בדמי מפתח רשאי להעביר לאחר מותו את זכות השכירות המוגנת לבן משפחה מדרגה ראשונה, שיכול להיות בן זוג או ילד של הדייר, בתנאי שאותו קרוב התגורר עמו בדירה במשך לפחות חצי שנה טרם הפטירה, ובתנאי שאין בבעלותו דירה אחרת.

דייר מוגן רשאי למכור את זכותו בדמי מפתח לשוכר אחר, ולקבל בתמורה 60% מהתשלום שיתקבל. במקרה שבעל הנכס לא מעוניין שהזכות תימכר לאדם שלישי, הוא רשאי לרכוש בעצמו את הזכות, בסכום שמשתווה לסכום שהוצע על ידי הרוכש הפוטנציאלי ומעלה. במצב זה, עדיין עומדת לדייר המוגן זכות הסירוב, ואם הצדדים לא מצליחים להגיע להסכמה, בית המשפט יכריע בעניינם.

כמו כן, לדייר מוגן עומדות הגנות משפטיות נרחבות על פי החוק, אשר מגבילות באופן נרחב את בעל הנכס ואת יכולתו לדרוש פינוי. מטרת החוק היא להגן על דיירים מוגנים, ובעיקר על מיעוטי היכולת, ולהבטיח קורת גג בטוחה ויציבה בחייהם. עם זאת, בתי המשפט אינם תמיד מפרשים את הוראות החוק לטובתם של הדיירים, וזאת מאחר שמצדו השני של המתרס עומד בעל הנכס, אשר עלולים להיגרם לו נזקים כלכליים בשל העובדה שאינו יכול להתחרט או לבטל את עסקת דמי מפתח.