בקשת רשות לחילופי דיירים במושכר, מהם התנאים?

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

דייר מוגן המעוניין לעזוב נכס בדמי מפתח, רשאי להביא שוכר אחר שירכוש ממנו את זכות הדיירות המוגנת. אם בעל הנכס והדייר לא הגיעו להסכמה בדבר השוכר המוצע, רשאי הדייר לפנות לבית משפט ולהגיש בקשת רשות לחילופי דיירים.

חוק הגנת הדייר מגדיר את אופן ההתנהלות של בעל הנכס והדייר המוגן, בהתאם לחובות והזכויות של כל צד. החוק חל על דיירים מוגנים המחזיקים בדירות או בתי עסק, כאשר זכויותיו של הדייר בנכס יכולות לעבור במסגרת חילופי דיירים או העברה לבן משפחה, במקרה של פטירה או גירושין, בהתקיים התנאים הקבועים בחוק.

דמי מפתח הם התמורה שמשלם הדייר לבעל הנכס, עבור מגורים שאינה דמי שכירות, והיא ניתנת עבור שכירות של דירה מושכרת או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה בדירה מושכרת. לאחר תשלום דמי מפתח ממשיך הדייר לשלם דמי שכירות בדמי מפתח מופחתים.

דייר מוגן המעוניין לעזוב את הנכס, רשאי להביא שוכר אחר שירכוש ממנו את זכות הדיירות המוגנת. הקונה, שהוא השוכר החדש נדרש לשלם דמי מפתח עבור זכות הדיירות המוגנת, ולא בעבור הבעלות על הנכס, ונכנס בנעליו של הדייר היוצא. אם הצדדים לא הגיעו להסכמה בדבר הדייר המוצע, רשאי השוכר לפנות לבית משפט ולהגיש בקשת רשות לחילופי דיירים.

חילופי דיירים בין דייר יוצא ודייר מוצא

דייר המתגורר בנכס מוגן, על פי חוק הגנת הדייר, המבקש לפנות את המושכר ולהחזיר את הזכויות בו לבעל הבית, מכונה דייר יוצא. סעיף 1 לחוק הגנת הדייר קובע כי דייר יוצא הוא דייר שמפנה נכס מושכר שלא על פי פסק דין של פינוי מושכר, והוא זכאי על פי סעיף 74 לחוק, לחלק מדמי המפתח הניתנים או העשויים להינתן מאת הדייר המוצע או בשבילו.

כלומר, דייר מוגן שמבקש לעזוב את הנכס זכאי במקרים מסוימים לקבל חלק מדמי המפתח. גם כאשר קיים דייר המבקש לעזוב את הנכס ומעביר את זכויות החזקה לרוכש שייכנס לנכס במקומו, הוא זכאי להחזר דמי מפתח עבור הפינוי.

בעל הנכס רשאי לקבל את ההצעה, להסכים לפינוי המושכר אך לא לסכום המבוקש על ידי הדייר היוצא, או לא לקבל את ההצעה כלל. במקרה זה, רשאי הדייר להציע לבעל הבית דייר חלופי במקומו, אשר מכונה בחוק הגנת הדייר דייר מוצע.

העברת זכות הדיירות בדמי מפתח

כאשר יש הסכמה בין בעל בית והדייר היוצא על פינוי הנכס, כניסתו של הדייר המוצע וחלוקת דמי המפתח, נדרש הדייר המוצע לשלם דמי מפתח שיחולקו באופן יחסי בין הדייר היוצא ובעל הבית. אם הצדדים לא הגיעו להסכמה, רשאי הדייר היוצא לשלוח לבעל הבית הצעה שלפיה ייכנס הדייר המוצע במקומו. בהצהרה נדרש הדייר היוצא לפרט את גובה דמי המפתח שהדייר המוצע מוכן לשלם ואת החלק בדמי המפתח שהוא דורש.

סעיף 93 לחוק הגנת הדייר עוסק בבקשת רשות לחילופי דיירים במושכר. סעיף זה קובע כי כאשר בעל הבית והדייר היוצא לא הגיעו להסכמה בדבר פינוי המושכר, ונשלחו הצהרות מטעם הדייר היוצא והדייר המוצע, רשאי הדייר היוצא לבקש מבית המשפט פסק דין המרשה לדייר המוצע לקבל את ההחזקה במושכר בתנאים הבאים:

האחד, כאשר בעל הבית השיב שהוא מסכים להשכיר את המושכר, בין שהוא מסכים לדמי מפתח ולחלוקתם ובין שהוא חולק עליהם, אלא שהוא מתנגד לדייר המוצע. השני, כאשר בעל הבית השיב שהוא לא מסכים לעצם השכרת המושכר לשוכר אחר ולא הודיע שיש בדעתו להחזיר את ההחזקה במושכר לעצמו.

השלישי, כאשר בעל הבית השיב שיש בדעתו להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר, אך לא עשה כן בתוך התקופה שקבע בתשובתו, והדייר היוצא לא תבע מבעל הבית את חלקו בדמי המפתח. הרביעי, כאשר בעל הבית לא השיב, בתוך שלושים ימים מיום שנשלחו ההצהרות, אף אחת מן התשובות המנויות בחוק.

את בקשת רשות נדרש הדייר היוצא להגיש לבית משפט בתוך 15 ימים מהיום שבו התקבלה תשובת בעל הבית על התנגדותו לדייר המוצע, או לעצם השכרת המושכר, או מהיום שקבע בעל הבית להחזרת ההחזקה במושכר לעצמו, או מתום שלושים יום לאחר שנשלחו ההצהרות של הדייר היוצא והדייר המוצע.

חלוקת תשלום דמי המפתח בין דייר יוצא לבעל הבית

בית המשפט רשאי לקבל או לדחות את ההצעה על פי בחינת המקרה, שמיעת טיעוני הצדדים ושיקול דעתו. במקרה שהבקשה לחילופי דיירים התקבלה, והדייר מוגן מעביר את זכויות החזקה לרוכש שייכנס לנכס במקומו, תשלום דמי המפתח יחולק בין הדייר היוצא לבעל הבית בהתאם לתנאים הבאים:

עבור חוזה שכירות שנחתם לפני אוגוסט 1958 החלק בדמי המפתח המגיע לדייר היוצא הוא 66.6%. לאחר מועד זה, בשנה הראשונה לשכירות החלק המגיע לדייר היוצא הוא 85% מהסכום ששולם על ידו לבעל הבית עבור דמי מפתח. לאחר השנה הראשונה ולא יותר משנתיים לשכירות, החלק המגיע לדייר היוצא הוא 75%. לאחר שנתיים ולא יותר מחמש שנים, החלק המגיע לדייר היוצא הוא 66.6%. ולאחר חמש שנים, החלק מדמי מפתח המגיע לדייר היוצא הוא 60%.