שימוש במחסן בבית משותף, מה קובע החוק?

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 3.5 מתוך 5

רכוש משותף בבניין כולל את כל חלקי הבניין חוץ מהחלקים הרשומים כדירות, הוא יכול להיות רכוש או שטח שמשמש את כל בעלי הדירות, כגון: מחסן, מקלט, חדר מדרגות וכדומה, ואף יכול לשמש שתי דירות בלבד, כמו גג וקירות חיצוניים, שהופכים אותם לרכוש משותף.

כל דייר רשאי לעשות בשטחים המשותפים שימוש סביר ללא צורך בהסכמת הדיירים האחרים, אם לא נקבע אחרת בתקנון או באסיפה כללית של ועד הבית, ובתנאי שלא נפגעה יכולתם של שאר הדיירים לעשות שימוש סביר בשטחים המשותפים. לפיכך, כאשר דייר משתמש במחסן לצורך מגורים, הוא עושה שימוש אסור בשטח משותף השייך לכלל הדיירים, מכיוון שהשימוש אינו סביר ומונע מאחרים להשתמש בו.

סעיף 55 לחוק המקרקעין קובע כי לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש משותף של אותו הבית. עסקה בדירה חלה גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה. עם זאת, בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שחלק מסוים של הרכוש המשותף יוצמד לאחת מהדירות, אלא אם מדובר באזורים שאותם לא ניתן להצמיד, כגון: חדר מדרגות, מעלית, מקלט ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות.

סעיף 57 לחוק קובע כי חלקו של כל דייר ברכוש המשותף נקבע בהתאם לשטח דירתו ביחס לשטח כל שאר הדירות בבניין, ללא מרפסות וקירות חיצוניים, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הדיירים. כאשר חלק מסוים הוצמד לאחת הדירות, הוא חדל להיות חלק מהרכוש המשותף, כך שהוא לא משמש יותר את כלל בעלי הדירות, אלא רק את בעל הדירה שאליה הוצמד.

במקרה של סכסוכי שכנים על רכוש משותף ניתן להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין כדי שיכריע בנושא, וכאשר אין הסכמה בין הצדדים ניתן לפנות אל בית המשפט המחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף, ולהגיש ערעור על החלטת המפקח.

סכסוך שכנים על מחסן ברכוש משותף

בפני בית משפט השלום בירושלים הוגשה תביעה ותביעה שכנגד שעניינן מחלוקת שנתגלעה בין בעלי דירות בבית המשותף. התובע הוא דייר באחת הדירות אשר לטובתו רשומה הערת אזהרה והוא חבר בנציגות הבית המשותף, שהיא התובעת השנייה. התביעה הוגשה נגד בעלת דירה הנמצאת בקומה שמינית.

התובע ביקש להוציא צו המורה לנתבעת לסילוק ידה מכל השטחים המשותפים שאליהם פלשה, להרוס כל בניה מסוג שהוא אותה ביצעה ברכוש המשותף ולהחזיר את המצב לקדמותו. כמו כן, ביקש לחייב את הנתבעת לשלם דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה שלא כדין וללא הסכמת בעלי הדירות בבית המשותף.

בכתב התביעה שכנגד, ביקשה הדיירת מקומה שמינית, להוציא צו עשה המורה לנציגות הבית לפעול בגין כל פעולה של פלישה וסיפוח הרכוש המשותף, ולדאוג לפינוי מוחלט של כל השטחים המוחזקים על ידי פולשים או מחזיקים שונים.

הדיירת ביקשה להצהיר כי נציגות ועד הבית אינה רשאית להשכיר שטחים מהרכוש המשותף, לרבות מחסנים לצד ג'. עוד ביקשה להוציא צו המורה לנציגות הבית לגרום לפינוי כל המחסנים המושכרים לבעלי הדירות ולחייב אותה להמציא את כל המסמכים, דו"חות הכנסות והוצאות, וכן דפי חשבון הבנק של השנתיים האחרונות.

לאחר קיום ישיבת גישור ובהסכמת הצדדים, הוסמך בית המשפט לפסוק במחלוקת שבין הצדדים לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, על דרך הפשרה. הצדדים הגישו באמצעות עורכי דינם סיכומים בכתב תוך מתן אפשרות לצרף כל מסמך הנוגע לעניינים שבמחלוקת עם מתן זכות תשובה לסיכומי הנתבעת, שהיא כאמור התובעת שכנגד.

לאחר עיון בכתבי הטענות, ובסיכומי עורכי דינם של הצדדים ובמכלול המסמכים שצורפו לתיק, ובתוקף סמכותו לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, קבע בית המשפט כי הנתבעת רשאית להמשיך ולהשתמש במחסן נשוא התביעה, כפי שעשתה בעלת דירה אחרת, אשר מכרה את זכויותיה בדירה והעבירה את הזכות להשתמש במחסן לידי הנתבעת.

עוד נקבע על ידי בית המשפט כי בתמורה לזכות להשתמש במחסן, תשלם הנתבעת לנציגות הבית דמי שכירות חודשיים בסך של 100 שקלים מיום הגשת התביעה. לנתבעת לא תהיה זכות להעביר את השימוש במחסן לאחר ועם מכירת זכויותיה בדירה, תועבר החזקה במחסן לידי נציגות הבית המשותף.

בית המשפט הורה לנציגות הבית למסור לנתבעת דפי חשבון הבנק של הנציגות לשנתיים האחרונות וכן דו"ח הכנסות והוצאות לשנה האחרונה, וקבע כי על הנציגות לאפשר לנתבעת לעיין במסמכים שברשותה לאחר תיאום מוקדם ביניהם. בית המשפט הורה על השבת האגרה לידי בעלי הדין, הן בתביעה העיקרית והן בתביעה שכנגד וקבע כי בנסיבות העניין אין צו להוצאות.

ת"א 56846-11-16