www.what2do.co.il

מכירת זכות דיירות מוגנת, מהם התנאים?

דרגו את המאמר
  התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

מכירת זכות דיירות מוגנת, מהם התנאים?

זכות דיירות מוגנת היא נכס שניתן למכירה. דייר מוגן המעוניין לעזוב את הנכס, רשאי להביא שוכר אחר שירכוש ממנו את הזכות. הדייר המוגן רשאי להציע את זכותו למכירה בשוק החופשי בתמורה לתשלום דמי מפתח בשווי של 60% מערך הנכס.


לאחר ביצוע עסקת המכר, נכנס הרוכש, המכונה הדייר הנכנס, בנעלי הדייר המוגן היוצא, כך שגם הוא זכאי להגנה מפני פינוי ותשלום דמי שכירות זהים לדמי השכירות ששילם הדייר הקודם. הדייר הנכנס נדרש לשלם סכום חד פעמי של דמי מפתח עבור הזכות החוזית, ולא בעבור הבעלות על הנכס. ולאחר מכן עליו להמשיך ולשלם דמי שכירות נמוכים, מכוח קניית הזכויות ותשלום דמי מפתח.


עם זאת, בעל הנכס רשאי להשוות את הצעתו של הקונה ובכך להחזיר לעצמו את החזקה בנכס. אם בחר בעל הבית שלא להשוות את ההצעה ולהתנגד לעסקה, הסכסוך בין הצדדים יכול להגיע לבית משפט ובהעדר נימוקים חריגים, בית המשפט יכול לאשר את העסקה למרות התנגדות בעל הנכס.


במסגרת עסקת מכר של זכות דיירות מוגנת על ידי בעל הנכס, נדרש הדייר הנכנס לשלם דמי מפתח לבעל הנכס. וגם בעת החלפת דייר מוגן נדרש הדייר הנכנס לשלם דמי מפתח, כאשר שליש מהם משולמים לבעל הנכס ויתרתם לדייר היוצא, בהתאם למספר השנים שבהם שהה בדירה.


לפי סעיף 2(6) לפקודת מס הכנסה, נדרש בעל הבית לשלם מס על התשלום שהתקבל מהדייר הנכנס כהכנסה מדמי מפתח. עם זאת, הדייר המוגן היוצא לא נדרש לשלם מס הכנסה בעת מכירת זכות הדיירות המוגנת לצורכי מגורים, מאחר שזכות דיירות מוגנת לצורכי מגורים מוחרגת מגדר נכס בסעיף 88 לפקודה.


מי נחשב לבעל זכות דיירות מוגנת?


בניגוד למרשם הזכויות בטאבו, אין מרשם רשמי שבו ניתן לבדוק האם לאדם מסוים יש זכות דיירות מוגנת. מצב זה עלול להוביל לסכסוכים רבים בין בעלי דירות לדיירים אשר יכולים להגיע לפתחו של בית המשפט. בהיעדר טאבו, נדרש הדייר להציג ראיות לקיומה של הזכות, כמו חוזה שכירות, קבלות על תשלום דמי שכירות מוגנים, או תכתובת המעידה על העלאת דמי השכירות בהתאם לחוק הגנת הדייר.


כיום חוק הגנת הדייר חל רק על חלק קטן מהשוכרים, והוא מצמצם במידה משמעותית את החופש של בעל הדירה לעשות בנכס כרצונו. החוק קובע כי דייר מוגן הוא דייר שעומד באחד התנאים הבאים: זכאי להחזיק במושכר מלפני 20.8.1968, נקבע בהסכם השכירות שיחול עליו חוק הגנת הדייר, הפך למוגן בעקבות פטירת קרוב משפחה שנחשב לדייר מוגן, שילם דמי מפתח עם כניסתו למושכר ומחזיק בנכס ברציפות מלפני שנת 1940.


חוק הגנת הדייר מעניק לדייר הגנה מפני סיום השכירות כל עוד הוא משלם את דמי השכירות ששיעורם משתנה בהתאם לעלית מדד המחירים לצרכן, והוא מקיים את התנאים על פי הסכם השכירות. לדייר מוגן אסור לנטוש את הנכס, אחרת הוא מסתכן באיבוד זכויותיו, ואף עליו לשאת בחלקו בהוצאות הנדרשות לתיקונים בנכס.


מהן עילות פינוי דייר הקבועות בחוק?


בעל הדירה אינו רשאי לפנות את הדייר מהדירה או לסיים את החוזה אלא אם מתקיימות נסיבות מיוחדות, כמו במקרים של ביצוע תמ"א 38 בבניין או עסקת פינוי בינוי. במצבים אלו פינוי הדייר יהיה תמורת תשלום פיצוי משמעותי.


סעיף 131 לחוק הגנת הדייר קובע מהן עילות פינוי מושכר, כולל: אי עמידה בתשלום דמי שכירות או תנאי החוזה, גרימת נזק ניכר לנכס במעשה זדון מצד הדייר, הטרדת השכנים, השכרת המושכר או חלק ממנו בידי הדייר, אם המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, או כאשר בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר ועוד.


החוק אמנם מתייחס לדייר המוגן כצד החלש לעומת בעל הנכס. אולם, בשנים האחרונות, בית המשפט מאזן את הכף לטובת בעלי הנכס. בעוד שלפני שנים היה קשה לפנות דייר מוגן, כיום בית המשפט אינו מהסס להורות על פינוי של דייר שפעל בניגוד להוראות החוק או להוראות החוזה ויוצא להגנת זכות הקניין של בעל הבית.
 

לשאלות, תגובות או הערות לחץ/י כאן

 


מאמרים נוספים בתחום

דיירות מוגנת: מי נחשב דייר מוגן?

דיירות מוגנת: מי נחשב דייר מוגן?

מיהו דייר מוגן? מה הזכויות שלו? האם אפשר לפנות דייר מוגן? באלו נסיבות? 

חוק המתווכים במקרקעין 96

מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.  

זכרון דברים, מה מעמדו המשפטי?

זכרון דברים, מה מעמדו המשפטי?

זיכרון דברים יכול שיהיה הסכם מחייב לכל דבר ועניין, ויכול שיהיה שלב במשא ומתן בין הצדדים. כדי שיוקנה לזיכרון דברים תוקף משפטי מחייב, עליו לענות על דרישות דיני החוזים, כלומר נדרשת גמירת דעת – כוונה של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב, ונדרת מסוימות – הסכמה על הפרטים המהותיים של העסקה ... 

מהי זיקת הנאה במקרקעין?

מי זכאי לזיקת ההנאה? באלו תנאים אפשר לבטל זיקה זו? מהי זיקת ההנאה מכוח השנים? 

דיור מוגן, מה חשוב לדעת לגביו?

מה חשוב לדעת לקראת החתימה על חוזה לדיור מוגן? האם ניתן להגן על כספי הפיקדון? כמו עולים דמי אחזקה? האם יש לחתום על החוזה על עורך דין? 

לצאת מחוזה שכירות לפני תום החוזה

האם ניתן לצאת מחוזה שכירות? האם המשכיר יכול להתנגד לדייר חלופי? מהי התנגדות בלתי סבירה? 

חוזה שכירות לעסק: ממה חשוב להיזהר?

ניתן להימנע מטעויות נפוצות ויקרות באמצעות בדיקה יסודית של חוזה שכירות עסקי, כמו פינוי עתידי, אי מתן אישורים מתאימים לפעילות עסקית ועוד. לפני שחותמים על החוזה מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והמשפט המסחרי. 

חתימה על ייפוי כוח לקבלת משכנתא

מטרתו של ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר לצורך קניית דירה היא לשעבד את הנכס לטובת הבנק עד לפירעון המשכנתא לשם הבטחת תשלום ההלוואה. 

זכויות דייר ממשיך בדיור ציבורי

קרוב משפחה של דייר בדיור ציבורי עשוי להיות זכאי להתגורר בדירה ציבורית כדייר ממשיך, אם התגורר בדירה לפחות שלוש שנים סמוך למועד פטירת הדייר, או למועד שבו עבר להתגורר במוסד סיעודי. 

דירת השקעה: האם משתלם לרכוש דירות להשקעה?

בעת רכישת דירה להשקעה יש אלמנטים רבים שצריך להביא בחשבון. כגון: באיזה אזור כדאי להשקיע, האם עדיף לרכוש דירה בחו"ל, האם רצוי לקחת משכנתא, האם כדאי לרכוש דירה ללא הון עצמי ועוד.  



המידע המוצג באתר זה אינו מהווה יעוץ משפטי או כל יעוץ אחר. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת על אחריותו בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתנאי השימוש.