www.what2do.co.il

זכויות בנייה על גג בית משותף, למי הן שייכות?

דרגו את המאמר
  התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

זכויות בנייה על גג בית משותף, למי הן שייכות?

סוגיית זכויות הבנייה על גג בית משותף עולה לרוב כאשר בעלי דירת הגג בבניין מבקשים לבנות קומה או חדר נוספים מעל לדירתם. במסגרת תקנון הבית המשותף, ניתן להסדיר את זכויות בעלי הדירות בבניין, ולקבוע הוראות ברורות ביחס לשטחים המשותפים שבו בכפוף להסכמת הדיירים.


מאחר שגג הבניין נחשב לשטח משותף של כל בעלי הדירות, ניתן לקבוע בתקנון כי הגג וזכויות הבנייה בו יוצמדו לדירה מסוימת. פעולה כזו תבטיח כי בעלי הדירה שהוצמד אליה הגג והזכויות יוכלו לבנות עליו מבלי לבקש אישור לכך מיתר הדיירים. במקרים שבהם אין בתקנון התייחסות ספציפית לזכויות הבנייה, נשאלת השאלה האם הן שייכות לבעלי הדירה העליונה בלבד או לכלל בעלי הדירות בבניין.


חשוב לדעת כי הצמדה של שטח הגג לדירה העליונה בבניין אינה מקנה באופן אוטומטי לבעל הדירה זכויות בנייה עליו. אם אין התייחסות בתקנון להצמדה של זכויות הבנייה לדירה כלשהי, הזכויות שייכות לכלל הדיירים ובעל הדירה העליונה לא יוכל לבנות מעליה מבלי לקבל אישור מפורש לכך משאר השכנים.


אם בעל הדירה העליונה מעוניין לבנות על הגג יהיה עליו לפנות לדיירים האחרים, לרכוש מהם את חלקם בזכויות הבנייה ואף לקבל את הסכמתם הכתובה. לאחר מכן הוא יצטרך לבדוק אם קיימת תוכנית מתאר מקומית שמסדירה את השימוש בשטח מבחינה תכנונית ומאפשרת לבצע בנייה נוספת על הגג. נוסף על כך יהיה עליו לוודא כי הצמדת הזכויות והסכמת הדיירים האחרים לבנייה נרשמו בטאבו.


זכויות הבנייה בגג הבית המשותף שייכות לכל הדיירים


לבית משפט השלום בהרצליה הוגשה תביעה לסעד הצהרתי של שישה בעלי דירות בבית משותף בתל אביב, נגד בעליה של דירת הגג בבניין. השכנים ביקשו לאסור על בעל הדירה לבנות מעל לדירתו. התנגדותם הגיעה לנוכח הוראות תוכנית המתאר המקומית שנתנה אישור תכנוני לבעלי דירות בקומות העליונות לבנות חדר על גג הבניין ולצרפו לשטח דירתם.


בתקנון הבית המשותף של הבניין נקבע כי שטח הגג יוצמד לדירת העליונה, אך לא צוין דבר ביחס לזכויות הבנייה בגג ולהצמדתן לאחת הדירות.


השכנים טענו כי זכויות הבנייה שניתנו במסגרת תוכנית המתאר המקומית הן משותפות לכל הדיירים בבית המשותף, ואין לייחדן אך ורק לבעלי דירת הגג.


מנגד טען בעל דירת הגג כי זכויות הבנייה שניתנו בתוכנית המתאר יוחדו באופן ספציפי לבעלי דירות בקומות האחרונות, כדי שיוכלו לבנות חדר על הגג ולצרפו לשטח של דירתם.


הצמדת שטח לדירה לא מצמידה אוטומטית גם זכויות בנייה


השופט ציין כי אמנם הבניין רשום כבית משותף וגג הבניין הוצמד לדירת הגג, אך אין כל אזכור בתקנון לגבי הצמדה של זכויות הבנייה בגג לדירה כלשהי. נקבע כי במקרה שבו לא קיימת קביעה מפורשת בתקנון ביחס להצמדת זכויות בנייה, הן יהיו משותפות לכלל הדיירים בבניין אפילו אם קיימת הצמדה של שטח הגג לאחת הדירות.


השופט הבהיר כי הצמדת שטח הגג לדירה העליונה לא הצמידה באופן אוטומטי גם את אחוזי הבנייה עליו. נקבע כי תוכנית המתאר המקומית אמנם העניקה זכויות מבחינה תכנונית בקומת הגג, אך לא קבעה מבחינה קניינית שזכויות הבנייה שייכות לבעלי הדירה העליונה.


אין לאפשר מצב שבו דייר אחד יתעשר על חשבון האחרים


נקבע כי בהתאם לעקרונות של צדק חלוקתי ושוויון זכויות, תוכנית המתאר המקומית העניקה זכויות משותפות לכל בעלי הדירות בבניין. הובהר כי אין לאפשר מצב שבו בעל דירת הגג יתעשר על חשבונם של יתר הדיירים בבניין, וייהנה מפירות זכויות הבנייה המשותפות לבדו.


הוחלט לקבל את עמדת בעלי הדירות שהתנגדו לבנייה על הגג, ונקבע כי תוכנית המתאר המקומית לא העניקה לבעל דירת הגג זכויות בנייה מיוחדות ועודפות. לפיכך, ומאחר שבתקנון הבית המשותף לא נקבע דבר ביחס לזכויות הבנייה בגג, הן שייכות לכל בעלי הדירות.


בסופו של דבר השופט נתן צו הצהרתי שלפיו כל הדיירים בבניין הם בעלי זכויות בנייה בגג מכוחה של תוכנית המתאר. הוחלט כי הזכויות יתחלקו בין כלל בעלי הדירות בהתאם לחלקו של כל אחד מהם ברכוש המשותף בהתאם לתקנון. בעל דירת הגג חויב לשאת בשכר טרחת עורך הדין של יתר בעלי הדירות ובהוצאותיהם בסך כולל של 34 אלף שקלים.


ת"א 4784-11-16

לשאלות, תגובות או הערות לחץ/י כאן

 

רוצה שעו"ד יחזור אליך?

שלח

מאמרים נוספים בתחום

האם נכס יהיה בית מורכב כאשר יש כניסה נפרדת לאחד הנכסים אך החניון משותף?

מהו בית מורכב? מהי משמעותו של הבית המורכב לעומת הבית המשותף? האם חניון משותף יכול למנוע הכרזה על בית כבית מורכב? 

פיצויים למקרקעין גובלים בגין ירידת ערך כתוצאה מתוכנית מתאר

מקרקעין גובלים - פיצויים בגין ירידת ערך בעקבות תוכנית מתאר במקרקעין סמוכים... 

מהו הסכם שיתוף במקרקעין?

לאדם שהוא הבעלים היחידים והבלעדיים של הנכס, אין כל שותפים לזכויות בו, אולם כאשר יש לנכס כמה שותפים, עלולות להתעורר בעיות ומחלוקות, ולשם כך נועד הסכם שיתוף במקרקעין.  

סכסוכי שכנים בבית משותף: כיצד למנוע ולפתור סכסוכים?

בעת מגורים בבית משותף, השכנים יכולים להשפיע רבות על שלוות החיים, באמצעות מטרדי רעש ולכלוך, ניצול זכויות בנייה שלא כדין, ניהול עסק פרטי, גידול חיות מחמד ועוד.  

אגרת מים: איך מחשבים חשבון מים?

אגרת מים מוטלת מכוח חוק המים ומתוקף תקנות המים. בתקנות נקבעו תעריפי מים אחידים לגביית אגרה לאספקה, אשר יש לשלם אחת לחודש, בהתאם לסוג השימוש.  

ליקויי בנייה: כיצד להגיש תביעת פיצויים בגין נזקי רטיבות?

אחד מליקויי הבנייה הנפוצים ביותר הוא נזקי רטיבות. נזקי רטיבות גורמים להופעת עובש בקירות, לקילופי טיח וצבע, לקצר במערכת החשמל, להיחלשות המבנה וסכנה ליציבותו ואף לירידת ערך הנכס. 

מהו תיקון 2 בתמ"א 38?

התיקון השני לפרויקט תמ"א 38 קובע כי במקום לחזק בניין ישן נגד רעידות אדמה, ניתן להרוס אותו ולהקים במקומו מבנה חדש, תוך שמירה על כל זכויות הבנייה שניתן היה לקבל בפרויקט תמ"א 38. 

מהן זכויות דיירים בפינוי בינוי?

במסגרת פינוי בינוי נהרסים מבנים קיימים ונבנים בניינים חדשים במקומם. תמורת הפינוי מקבלים בעלי הדירות בבניין שנהרס נכס חדש ויוקרתי, ללא השקעה כספית מצדם. 

תיקון 3 א' לתמ"א 38 – מה המשמעות?

תיקון 3 א' לתמ"א 38 מעניק תמריץ לחיזוק מבנים ישנים, באמצעות תוספת זכויות של עד חצי קומה, ללא בניית יחידות דיור חדשות, ועוד תוספת של קומה באזורים שאינם אזורי הביקוש.  

רכישת דירה יד שנייה, מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה מכר?

האחריות לבדיקת דירה יד שנייה מוטלת על הרוכשים, ועליהם לחשוף אם קיימים פגמים פיזיים בנכס, ולברר מהן הבעיות המשפטיות והזכויות של הדירה לפני חתימת חוזה מכר. 



המידע המוצג באתר זה אינו מהווה יעוץ משפטי או כל יעוץ אחר. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת על אחריותו בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתנאי השימוש.