חברה משכנת, מהי?

דרגו את המאמר

התקבלו 6 דירוגים בציון ממוצע: 3.6 מתוך 5

לאחר שבנייתו של בניין מסתיימת, והדיירים מתחילים לאכלס את הדירות, נחתמים בין הרוכשים לבין מינהל מקרקעי ישראל חוזי חכירה. לאחר חודשים מספר נרשם הנכס בטאבו (לשכת רשם המקרקעין) בתור בית משותף וכל דירה נרשמה על שם רוכשה – אם בחכירה ואם בבעלות. הקבלן, על פי רוב באמצעות עורכי דין מטעמו, משמש בתקופה שבין אכלוס הדירה לרישומה בטאבו כחברה משכנת.

תקופה זו אמורה להימשך חודשים קצרים בלבד, אך לא אחת התקופה מתארכת וייתכן כי הופכת לכמעט בלתי מוגבלת. לדוגמא, בבתים אשר נבנים באזורי יהודה ושומרון אין כלל אפשרות לרשום נכסים בלשכת רשם המקרקעין והחברה הקבלנית – החברה המשכנת – מנהלת בספריה את הרישום למשך שנים.

במקרים אחרים ייתכן וקיימת בעיה של העדר חלוקת הקרקע לחלקות (העדר פרצלציה) ועל כן רשימתו של הנכס בפנקס הבתים המשותפים אינה אפשרית. במידה והקבלן ייקלע למצב כלכלי קשה, וכתוצאה מכך יפנה להליכי פירוק (אשר יימשכו תקופה ארוכה), בית המשפט רשאי למנות כונס נכסים, במתכונת חברה משכנת, לשם ניהול הרישום.
 

בכל אופן, ישנם מקרים לא מעטים בהם לפרויקט מגורים או לבניין אין כלל אפשרות להירשם ברשם לשכת המקרקעין. אי לכך, מנוהלת במקום זה מערכת חלופית אשר משמשת את בעלי הדירות כמעין טאבו פרטי. למעשה, הפעולות אשר אמורות להתבצע מול הטאבו, נעשות מול ספריו של הקבלן אשר משמש כחברה משכנת.

מה בין המינהל לחברה המשכנת?

אחת השאלות אשר עולות כעת היא מהו טיב ומהות הקשר שבין החברה המשכנת לבין הרישום במנהל מקרקעי ישראל. ובכן, המינהל הינו בעל הקרקע ובינו לבין המשתכן נחתם חוזה חכירה. עם זאת, המנהל אינו מחליף את הטאבו והוא אינו עוקב אחרי העברות בעלות, הערות אזהרה ורשימת משכנתאות.

אי לכך, במידה ונבקש אישור על מצב הזכויות בנכס מהמינהל, תתקבל הודעה בה יאמר כי הזכויות על הנכס רשומות לזכותו של פלוני בספרי המנהל, וחוזה החכירה תקף עד למועד מסוים. להודעה תצטרף הערה כי היא אין להסתמך עליה לשם העברת זכות והמידע אינו מהווה אישור זכויות. כמו כן, המינהל יציין בפנינו כי עיקר הרישומים אינם מתנהלים אלא אצל גורם אחר, והמידע בהודעה הינו חלקי וחסר.

המינהל יפנו אותנו לחברה המשכנת (דהיינו, הקבלן). החברה המשכנת היא זו אשר תנפיק עבור המבקש את אישור הזכויות המעודכן ובו הפרטים הרלבנטיים הנוגעים לזהות הדירה, משכנתאות, הצמדות וכדומה.

מול הבנק

רוכשי דירות מעוניינים לעיתים ליטול הלוואה מבוטחת מהבנק במשכנתא. כאשר מדובר בנכס רגיל, הבנק דורש רישום משכנתא לטובתו (או למצער הערת אזהרה לטובתו בטאבו). במידה והרישום לגבי הנכס מתנהל בספריה של חברה משכנת, הבנק ידרוש התחייבות כלפי מטעם החברה המשכנת לכך שבבוא העת לרשום את הנכס בטאבו (עם סיום תפקידה של החברה המשכנת), החברה לא תרשום את הרוכש בטאבו מבלי לצייד את המשכנתא.

העברת זכויות

כאשר הרוכש המקורי של נכס המנוהל על ידי חברה משכנת מעוניין להעביר את הזכויות לרוכש משני, החברה המשכנת שולחת סט מסמכים לצדדים ורשימת אישורים אשר דרושים עבורה כדי להשלים בספריה את ההעברה המבוקשת.

לאחר החזרת המסמכים כנדרש, תנפיק החברה המשכנת פניה למנהל ובו תתבקש הסבת זכויות החכירה לרוכש המשני מהרוכש המקורי. החברה המשכנת תנפיק אישור לעניין זה רק לאחר אישורו של המינהל. כאשר תסיים החברה המשכנת את תפקידה והנכס יירשם בטאבו, יירשמו זכויותיו של הרוכש השני בלשכת רשם המקרקעין.

תשלומים ואגרות

בעבר, עורכי דין וחברות משכנות ניצלו את מעמדן המיוחד וכל פעולה אשר נדרשה מהן כוסתה מיד בדמי טיפול בשיעור לא נמוך. לדוגמא, בעת העברת זכויות היו נגזרים דמי הטיפול משווי העסקה בין הצדדים. עניין זה יצר שתי בעיות עיקריות. ראשית, המשתכנים הפכו בעל כורחם לצרכנים של חברות משכנות ונאלצו לא אחת לשכור את שירותיהם לשם העברת זכויות.

במקרים רבים ויתרו הצדדים על השירות המשפטי והדבר הסב נזקים לא פשוטים – הן לרוכש העיקרי והן לרוכש המשני. בעיה נוספת הייתה כי החברות המשכנות לא הזדרזו לסיים את הליכי הרישום בלשכת רשם המקרקעין וזאת משום שהם נהנו מכל עסקה הנעשית בנכס כל אימת שהן בתפקידן כחברות משכנות.

צו פיקוח על מצרכים ושירותים, אשר נכנס לתוקפו לפני מספר שנים, סיים סאגה זו. הצו הגביל את התשלום אשר התבקש על ידי נותני שירות שמנהלים נכסים בהעדר רישום בטאבו. בצו הפיקוח נקבעה תקרת דמי טיפול מקסימאלית על סך מאות שקלים בלבד.

למעשה, נקבע כי ככלל התשלום יהיה דומה באופן עקרוני לאגרות אשר היו משולמות במקרה זה לטאבו. התקנת צו הפיקוח הביאה לכך שחברות משכנות מיהרו לרשום בטאבו את הנכסים ולהביא את תפקידם לכדי סיום. ממקור רווחי ונוח לגיוס לקוחות, הפך ניהול ספרי חברה משכנת לעול. לכך ניתן להוסיף כי הקבלנים נדרשו להעמיד למשרד השיכון ערבויות שונות עד לסיום הליך רישום הזכויות בטאבו.