דירת נופש, האם היא דירת מגורים לשם חישוב מס רכישה?

דרגו את המאמר

דירת נופש – האם מדובר בדירת מגורים לצורך חישוב מס רכישה?

כיצד יש לסווג דירת נופש לשם חיוב במס רכישה? האם דינה של דירת נופש הינו כדינה של דירת מגורים, אשר זכאית להקלה במס רכישה, או שמא עסקינן בדירה שדינה כדין בניין רגיל אשר אינו זכאי לכל הקלה במס. סוגיה זו הונחה לפתחו של בית מהשפט במסגרת ערעור על חיוב במס רכישה בגין קניית דירות נופש.

הדירות נשוא ערר זה הינן דירות אשר מצויות בחוף הצוק בצפון תל אביב ונרכשו בשנת 2006 על ידי העורר 1 והעורר 2. מדובר אפוא בפרויקט אשר הוקם על ידי קרקע המוגדרת כקרקע למלונאות ונופש בתוכנית הבניה העירונית. לגבי הפרויקט בו נמצאות הדירות, עסקינן ב"בית מלון חדש" אשר ניתן לו היתר בניה במאי 2005.

היתר הבניה כלל בניית מלון, חדר אוכל לעובדים, חדרי אוכל לארוחות בוקר וכדומה. כמו כן, בהיתר צוין גם כי כל חוזה רכישה יכלול הוראה מתאימה בדבר חבותו של הרכוש להעמיד את הדירה לרשות הציבור הרחב באמצעות מאגר דירות או בכל צורה אחרת, לפחות למשך חצי שנה בכל שנה. העוררים התחייבות, לפי חוזה הרכישה, להעמיד את הדירות לרשות הציבור והיה ידוע להם כי מדובר ב"מלון סוויטות".

העוררים ביקשו לדווח על הדירות כדירות מגורים ומנהל מס שבח מקרקעין לא קיבל את השומה העצמאית וחייב את העוררים בשיעור מס רכישה של 5% כמבנה רגיל. סלע המחלוקת בין הצדדים היה – האם בעת רכישת דירות נופש, העוררים זכאים לשלם מס רכישה פרוגרסיבי (מופחת) החל על דירות מגורים לפי הקבוע בסעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ובתקנה 2(2) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1975? או שמא העוררים חבים במס רכישה רגיל החל על בניין, וזאת על פי תקנה 2(1) לתקנות מס רכישה.

למעשה, הסוגיה אשר עמדה במרכז המחלוקת הייתה – האם דירת נופש הינה כ"דירת מגורים", בהתאם להגדרת סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין. או האם היא "בניין רגיל" כאשר מדובר בדירות המיועדות למגורים. כמו כן, כיצד יש לפרש את המונח "מגורים" בסיטואציה זו.

העוררים טענו כי הגדרת דירת מגורים לעניין מס רכישה הינה מבחן אשר משלב את פרטי הנכס ביחד עם מבחן סובייקטיבי העוסק בשימוש המיוחד בנכס כפי שרואה אותו הרוכש. לטענתם, אבזור הדירות והמאפיינים הטכניים והפיסיים של הדירות מצביע במקרה זה על היות הנכסים דירות מגורים. כמו כן, העוררים הוסיפו כי אין צורך שהם בעצמם יגורו בנכס וגם תחלופת דיירים בדירות כאשר הנכס משמש לנופש איננה מאיינת את היות הדירה דירת מגורים.

טענותיהם של העוררים נדחו. נקבע כי דירות נופש, לצורך החיוב במס רכישה, אינן מהוות דירות מגורים. וזאת משום שעיקר השימוש אשר נעשה בנכסים דנן היה למטרת השכרה לנופשים. דהיינו, נוכח המונח "דירות נופש", כפי שהוא מופיע בדיני התכנון ובניה, לא מדובר בדירות מגורים.