www.what2do.co.il

רכישת דירה או בית חדש, היזהרו מטעויות

רכישת דירה או בית חדש, היזהרו מטעויות

לפני עסקת נדל"ן? רוצה לקנות דירה חדשה או משומשת? כאן תמצא מענה ומיידי וסיוע מעורכי דין בחינם ...


 

רוצה לקנות דירה? יעוץ לפני הסכם מכר? רוצה לבנות על הגג? להשכיר את דירתך ?  

עורכי דין ומידע על שאלות בנושאי מקרקעין ונדל"ן,

ברוכים הבאים למחלקת מקרקעין - נדל"ן. לרשותך מאגר מאמרים במגוון נושאים הקשורים בקנייה או מכירה של דירות, טיפים, חוקים ופסקי דין. המידע מוגש כשרות לגולשים וזאת בכדי להקל ולו במעט בהתמודדות המשפטית בתחום המקרקעין. המאמרים נכתבו ע"י עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין. 

 

דיני מקרקעין

מקרקעין מוגדרים בחוק כקרקע לרבות כל אשר מחובר או נטוע אליה בחיבור קבע, דהיינו הבעלות על הקרקע כוללת את המחצבים אשר מתחת לפני האדמה ואת הבניינים מעליה. יצוין כי המדינה שומרת לעצמה את הזכות לבעלות על המחצבים הלאומיים (כגון גז). בעלות על מקרקעין הינה הזכות להחזיק קרקע ולבצע בה בנייה או עסקאות מכירה ואו השכרה.

לשכת רישום המקרקעין הינה הגוף הרשמי היחיד אשר בסמכותו לקבוע זכאות כזו או אחרת של אדם על פי החוק בבעלות על מקרקעין. בתום ביצוע עסקת רכישה, לאחר קבלת דמי המשכנתא (במידה ונעשתה העסקה בעזרתם) והעברת הכספים לבעל הנכס הקודם, על הרוכש להגיע ללשכת הרישום ולרשום את בטאבו.
הטאבו הינו הפנקס בלשכת רישום המקרקעין בו מפורטות כל גושי החלקה והחלקות במדינה ובעליהם.

 

מהי שכירות וחכירה במקרקעין?

שכירות במקרקעין הינה הענקת זכות על פי חוזה או בעל פה, לאדם אשר אינו מחזיק בבעלות על השטח, לעשות בה שימוש מוגבל בזמן. שכירות לתקופה של חמש שנים ומעלה נקראת חכירה, ובמידה והשכירות הינה לתקופה של למעלה מ-25 שנה, מדובר בחכירה לדורות.

מהי הערת אזהרה?

לשכת רישום המקרקעין בישראל מנהלת רישום מדויק בנוגע לבעלות על כל הקרקעות במדינה. בטרם יבצע רוכש זהיר עסקת מקרקעין במטרה לקנות קרקע או דירה, עליו לגשת ללשכת הרישום ולבדוק (בעלות של כ-60 שקלים) האם הדירה או הקרקע באמת שייכים למוכר, האם קיימת משכנתא על הנכס וכמו כן האם קיימים עיקולים אשר מוטלים על המקרקעין.

עסקאות מקרקעין אינן נעשות בין רגע, ולעיתים בין הקנייה לקבלת הבעלות על הנכס עוברים חודשים ואף שנים. קונה זהיר אשר מבצע עסקת מקרקעין, רשאי לגשת ללשכת רישום המקרקעין ולרשום הערת אזהרה לצידו של בעל הנכס הנוכחי על מנת למנוע מבעל הנכס לבצע פעולות בקרקע מרגע חתימת העסקה.

זאת ועוד, במידה ויוטלו עיקולים על בעל הנכס לאחר ביצוע העסקה, תהה בכוחה של הערת האזהרה לכסות את הקרקע במטרייה מגן משפטית. כל אימת שנרשמה לצד בעלי הנכס הערת אזהרה, לא תוכל הערת אזהרה חדשה להירשם לצידה, אלא בהסכמת הזכאי או בית המשפט.

מיהו שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין הינו איש מקצוע המוסמך להעריך את שוויו של נכס מקרקעין. שמאיי המקרקעין עומדים תחת פיקוח נוקשה של לשכת שמאיי המקרקעין, שהינה יחידה פנימית במשרד המשפטים. כמו כן הם כפופים לחוקי אתיקה מקצועית נוקשים ועליהם לעמוד בהצלחה באופן תדיר בבחינות מטעם הלשכה ומשרד המשפטים.

 

פעמים רבות ידרוש בית המשפט מבעלי דין להמציא בעבורו חוות דעת של שמאי מקרקעין, על מנת להעריך את שוויו של הנכס.


מיסים במקרקעין, מהם?

על נכסי המקרקעין מוטלים מיסים רבים, חלקם במעמד ביצוע העסקה וחלקם במהלך האחזקה השוטפת. המיסים הנפוצים הינם מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה.

 

מס הרכישה הינו מס אשר גובה מס הכנסה בעבור כל הסכם רכישה. היטל ההשבחה הינו תשלום אשר ישולם לעירייה המוניציפאלית בה נמצא הנכס, בעקבות שינוי תוכנית המתאר האזורית על ידי וועדת התכנון והבנייה, שינוי אשר היה בו להעלאת שוויו של המקרקעין. מס השבח הינו מס אשר מוטל על מוכר הנכס, ועל ההון אשר הרוויח האחרון מביצוע העסקה.

  

מהי קרקע בבעלות המדינה?

כ-92% מהקרקעות במדינה הינן נכסי מקרקעין השייכים למדינה, כאשר 76% מהן בבעלות מלאה של המדינה והשאר נמצאות בבעלות חלקית של המדינה או בבעלות הווקף או קק"ל. למעשה, בעת רכישת דירה בישראל, הקונה רוכש את הדירה עצמה, בעוד הקרקע נותרת בבעלות המדינה. מגמה זו נועדה למנוע מאזרחים פרטיים להשתלט על אדמות מדינה.

 

בעל קרקע מוגדר בחוק המקרקעין כאדם אשר הקרקע נמצאת בבעלותו או כאחד אשר הושכרו לו המקרקעין בחכירה לדורות. דמי השכירות משולמים למדינה באופן חד פעמי או באופן שנתי. לעיתים נפרעו דמי השכירות מבעוד מועד והקרקע הינה מהוונת. במידה ומתבצעת עסקת רכישה של דירה או קרקע, על הקונה לבדוק נעשה היוון הנכס. בד"כ חוזי חכירה עם המדינה נחתמים לתקופה של 49-50 שנים, אי לכך, על הקונה לבדוק כמה שנים נשארו לדמי החכירה, האם נעשה היוון או לא והאם ישנה אופציה להארכת החוזה מול המדינה. .

לסיכום,

מלבד עסקאות מקרקעין ומיסוי הסכמי רכישה, בתחום הנדל"ן והמקרקעין דינים רבים ומורכבים כגון, יחסי שוכר-משכיר, סילוק פולשים, ערכאות הוועדות לתכנון ובניה, הרחבות בנייה, עסקאות קומבינציה, חוקי פינוי-פיצוי, חוקי פינוי-בינוי ועוד.

תחום המקרקעין הינו רחב ומורכב, אי לכך מומלץ לפני ביצוע עסקה כלשהיא בנושא קרקעות ודירה להתייעץ עם גורמים מקצועיים כגון שמאים ועורכי דין המתמחים בתחום. לפניכם מגוון רחב של מאמרים מקצועיים בתחום המקרקעין, לרבות דוגמאות מהפסיקה ואפשרות פנייה לעו"ד ללא התחייבות.


 

רוצה שעו"ד יחזור אליך?

שלח

מאמרים נוספים בתחום

רישום מקרקעין, רישום טאבו

כל אדם המוכר או קונה דירה בישראל מוצא את עצמו נזקק לשירותי לשכות רישום המקרקעין, כדי להוציא נסח המאשר את הבעלות על הדירה או את ההיסטוריה של המבנה והקרקע ...  

מי זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה, בית או נכס

מי זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירת דירה, בית או נכס

מוכר דירת מגורים מזכה, אשר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור ממס בארבע השנים האחרונות לפני מכירת הדירה הנוכחית, זכאי לקבלת פטור ממס שבח בעת המכירה...  

קבוצות רכישה או עמותת בניה, כל מה שחשוב לדעת!

קבוצות רכישה - עמותת בניה קבוצות רכישה ועמותות בניה הנן דרך אלטרנטיבית, לרוב זולה יותר, לבנית דירות וזאת לעומת הדרך הרגילה של רכישה קבלן/ יזם ...  

רכישת דירה מקבלן- כל מה שחשוב וצריך לדעת!

רכישת דירה מקבלן- כל מה שחשוב וצריך לדעת!

עצות ומידע משפטי לפני קניית דירה או בית ... פסקי דין ופניה אל עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ... 

חוזה לקניית דירה, חוזה מכר - היזהרו מטעויות!

חוזה לקניית דירה, חוזה מכר - היזהרו מטעויות!

הסכם מכר - חוזה לקניית דירה - ממה להיזהר? עצות ומידע חיוני ... 

תביעות קבלן, סובל מליקויי בניה?

תביעות קבלן, סובל מליקויי בניה?

בתי המשפט נוטים כיום לקבל יותר ויותר את עמדת הרוכשים, תוך הטלת אחריות גדולה יותר על הקבלן. במקרים מסויימים נפסקו כנגד קבלנים אף תשלומי פיצויים גבוהים ...  

הערת אזהרה - מידע

מהי הערת אזהרה? מה משמעותה? מתי היא לטובתך ומתי לא? ...מאמרים, פסקי דין ופניה אל עורכי דין העוסקים בתחום המקרקעין ... 

חוק המכר (דירות) 1973

הנוסח המלא - חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973  

חוק המכר(דירות)הבטח השקעות 75

הנוסח המלא - חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974  

חוק המתווכים במקרקעין 96

מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע שר המשפטים, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת.  

עסקאות נוגדות במקרקעין, מה זה אומר?

מהן עסקאות נוגדות במקרקעין? פסקי דין, מאמרים ופניה אל עורכי דין באתר .... 

זכרון דברים, מה מעמדו המשפטי?

זכרון דברים, מה מעמדו המשפטי?

זיכרון דברים יכול שיהיה הסכם מחייב לכל דבר ועניין, ויכול שיהיה שלב במשא ומתן בין הצדדים. כדי שיוקנה לזיכרון דברים תוקף משפטי מחייב, עליו לענות על דרישות דיני החוזים, כלומר נדרשת גמירת דעת – כוונה של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב, ונדרת מסוימות – הסכמה על הפרטים המהותיים של העסקה ... 

חוזה מקרקעין, האם בכתב בלבד?

חוזה מקרקעין, האם בכתב בלבד?

בעסקת במקרקעין נדרש מסמך בכתב, האם בכל מצב? מה במקרה ושולם תשלום? זכרון דברים ועוד ... 

מהי זיקת הנאה במקרקעין?

מי זכאי לזיקת ההנאה? באלו תנאים אפשר לבטל זיקה זו? מהי זיקת ההנאה מכוח השנים? 

מהו שמאי מקרקעין מוסמך ומהן חובותיו?

שמאי זה, במידה והינו מקצועי ומוסמך, ניחן בשליטה בתחום המפות, האדריכלות, הנדל"ן, חומרי הבנייה (ואיכותם), מצב השוק הרלבנטי ודיני המקרקעין. 

דיור מוגן, מה חשוב לדעת לגביו?

מה חשוב לדעת לקראת החתימה על חוזה לדיור מוגן? האם ניתן להגן על כספי הפיקדון? כמו עולים דמי אחזקה? האם יש לחתום על החוזה על עורך דין? 

רכוש משותף, מהו?

רכוש משותף, מהו?

מהו הרכוש המשותף? כיצד יש להתנהל מולו ומהי משמעותו של סעיף 52 לחוק המקרקעין? 

האם מס שבח על נכס שהועבר בין בני משפחה?

העברת בעלות על מקרקעין דורשת תשלום מיסים שונים כגון מס שבח. בדרך כלל, העברת נכס במקרקעין פטורה מתשלום מס שבח כל אימת שבמשך ארבע השנים שקדמו לה לא הועברו מקרקעין נוספים על ידי הנותן... 

תקנת השוק במקרקעין

מהי תקנת השוק במקרקעין? האם ניתן להגיש התנגדות להחלתה? האם בעל הזכויות המקוריות בנכס יאבד את בעלותו? 

מדריך לרוכש דירה מכונס נכסים

מעוניינים לרכוש דירה מכונס נכסים? מה חשוב לדעת? כיצד תמנעו מעצמכם הסתבכויות משפטיות? 



המידע המוצג באתר זה אינו מהווה יעוץ משפטי או כל יעוץ אחר. נכונות המידע עלולה להשתנות מעת לעת. כל המסתמך על המידע באתר עושה זאת על אחריותו בלבד. הגלישה באתר היא בכפוף לתנאי השימוש.