תשלום מס רכישה בגין הארכת חוזה חכירה מקורי, האמנם?

דרגו את המאמר

מס רכישה על הארכת חוזה חכירה

חוזה חכירה אשר נערך בין המנהל לבין רוכש נכס כאשר האדמות מנוהלות על ידי המנהל והרוכש זכאי להשתמש בהן למשך תקופה מוגדרת מראש. חוזי חכירה נחתמים לא אחת למשך 49 שנים, וקיימת בהם אופציה להאריך את החוזה ב-49 שנים נוספות. לא אחת עולה מחלוקת לגבי מיסוי המקרקעין אשר חל על מימוש אופציה זו.

מאבקם של חוכרי קרקעות מעיריית תל אביב, אשר מתמודדים בזמן האחרון מול דרישותיה של העירייה המתנה את הארכת תקופת החכירה שהסתיימה בתשלומי מיליוני שקלים, מוצא דרכו בתקופה האחרונה לכותרות העיתונים. מדובר במאבק אשר כולל לא רק תשלום לעירייה, אלא מיסוי מקרקעין בסך 5% מגובה התשלום לעירייה, אשר אמור להשתלם למדינה כמס רכישה.

חוזי חכירה לדורות מאפשרים על פי רוב להאריך את תקופת החכירה לתקופה של 49 שנים נוספים, וזאת כל אימת שמתקיימים התנאים אשר היו מקובלים בעת מימושה של האופציה. שתי שאלות עולות למעשה במקרה זה. ראשית, האם חוכר אשר בוחר לנצל את האופציה להארכת חוזה החכירה, צריך לשלם מס רכישה. שנית, מהו אפוא הדין החל על אופציה כאשר התנאים למימוש אופציה זו אינם ידועים.

ועדות הערר בשנים האחרונות קבעו, בנוגע לשאלה הראשונה, כי הארכתה של תקופת חכירה במסגרת חוזה חכירה, לתקופה נוספת על בסיס אופציה אשר הוקנתה לכך בהסכם החכירה המקורי, איננה מהווה עסקה אשר יש לחייבה בתשלום מס רכישה נוסף.

ועדות הערר הדגישו כי הדברים הללו נאמרים ביתר שאת כאשר תנאי ההסכם החדש לא הוסיפו זכויות לחוכר על הזכויות אשר היו בידיו לפי ההסכם המקורי. יצוין כי מדובר בשני פסקי דין אשר הוגש עליהם ערעור לבית המשפט העליון העומד ותלוי בערכאה העליונה. עמדתה של המדינה לעניין זה הייתה כי כאשר ממומשת אופציה לפי חוזה חכירה מקורי, מדובר בעסקה עצמאית ועל כן יש לחייב את החוכר בתשלום מס רכישה.

בית המשפט מתיישר בכיוון עמדת המדינה

ועדת הערר בב"ש נתנה בימים האחרונים פסק דין אשר מתיישב למעשה יותר בכיוונה של עמדתה של המדינה. וועדת הערר עסקה במקרה בו רכש אדם זכויות חכירה בשנת 1993, כאשר נותרו במועד חכירתן כ-18 שנה נוספות. חוזה החכירה המקורי, גם במקרה זה, העניק לרוכש את האופציה להאריך את תקופת החכירה ב-49 שנים נוספות.

ועדת הערר קבעה ההסכם אשר נעשה בין המנהל לרוכש יצר למעשה זכות חדשה במקרקעין. זכות זו, נקבע, לא הייתה בידיו של הרוכש קודם לכן, ועל כן לא מדובר ב"מכירת אותה זכות לאותו קונה" לפי סעיף 55 לחוק המקרקעין. בית המשפט הזכיר לרוכש במקרה דנן את פסיקתו של בית המשפט העליון בעא. 183/65, י.ק. חברה לבנין בע"מ נ. מנהל מס שבח מקרקעין. במקרה זה, נקבע כי "חרף נוסחו הבלתי מוצלח של סעיף 55 לחוק, ברור שבכוונתו לאותה עסקה שבגינה שולם בעבר מס". מן הכלל אל הפרט – הרוכש במקרה דנן לא שילם מס רכישה בגין הארכת תקופת החכירה.