חישוב מס שבח שלא בתום לב - לא הוצגו עסקאות זהות

דרגו את המאמר

החשיבות בהשוואת מחירים בין עסקאות מכר במקרקעין כאשר ישנה מחלוקת מול רשויות המיסוי

מדובר בערר אשר המחלוקת אליה הוא נוגע סובבת סביב שווה מקרקעין בגודל כ-4,000 מ"ר מתוך 21,435 מ"ר של החלקה הכוללת. המוכר מכר לקונה את המקרקעין, אשר ייעודם חקלאי, בעודם לא רשומים כמפוצלים. בפועל, המקרקעין פוצלו פיצול ארעי בהסכם בלתי פורמאלי בין המוכר לקונה וצורתם לפי פיצול זה הייתה כמצולע לא רגולארי.

המוכר מכר לקונה בינואר 2009 את המקרקעין במחיר של כ-42,000 דולרים. הקונה קיבל עליו לשלם את מס השבח, כך שעל ידי היוון המס השווי לפי חישוב העוררים הסתכם בכ-48,000 שקלים, דהיינו לפי כ-12 דולרים לדונם. על מחיר זה הצהיר הקונה בפני שלטונות מיסוי מקרקעין ונפתחה שומה אשר נדחתה על ידי מינהל מיסוי מקרקעין וזאת בגין מחיר לא ריאלי.

המינהל קבע את שווי המקרקעין, לפי מיטב השפיטה בסך השקלים השווה ל-42,000 לדונם, דהיינו מחיר השווה בשקלים ל-168,798 דולרים. העוררים השיגו על שומה אך טענותיהם נדחו על ידי המינהל, ומכאן הוגש ערר על סוגיה זו. העוררים טענו כי המחיר המוצהר הוא המחיר אשר שולם בפועל, בתום לב וללא שהתקיימו יחסים מיוחסים בין המוכר לקונה. לטענתם, המינהל היה אמור לקבוע את שווי הזכות ששולם בפועל לפי ההסכם והוא אינו בן חורין לעשות שומה לפי מיטב השפיטה.

כיצד מוכיחים תום לב?

ב"כ המינהל טען כי חובת ההוכחה בשאלת תום הלב לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מוטלת על העוררים. לטענתו, הלכה פסוקה היא כי כאשר יש פער גדול בין מחיר חוזי לבין שווי השוק, על הנישום להוכיח כי העסקה נעשתה בתום לב ובהעדר יחסים מיוחדים. הוכחת תום לב יכולה להיעשות במגוון דרכים. לדוגמא, ניתן להביא דוגמאות לקרקע מאותו הסוג ומאותו המקום, או בסמוך לו ובאותו הייעוד או השימוש. הבאת ראיה כגון זו יכולה להוכיח כי הצדדים היו סבורים שזהו המחיר ההוגן עבור הקרקע והעסקה נערכה בתום לב.

שמאי המקרקעין מטעם העוררים ערך חוות דעת מטעמו אך לא התייחס במסגרתה לרמת מחירים דומה בסביבה בתאריך הקובע. לעומת זאת, שמאית המקרקעין מטעם המינהל הציגה בפני בית המשפט תשע עסקאות שונות אשר בכולן היה המחיר גבוה באופן משמעותי ממחיר העסקה דנן. המחירים למ"ר על פי חוות דעת זו עמדו על 23 דולרים במינימום, ו-58 דולרים במקסימום.