מימוש אופציה בהסכם חכירה לדורות ומשמעותו מבחינת מיסוי מקרקעין

דרגו את המאמר

מימוש אופציה בחכירה לדורות איננה אירוע מס

הארכת חכירה לדורות בעת מימוש אופציה לא תגרור תשלום מס רכישה בגין עצם המימוש. כך נקבע לאחרונה על ידי בית המשפט העליון. בפסק הדין בעליון נקבע כי מימוש האופציה לא היה "אירוע מס" גם כאשר בעת המימוש הוגדלו באופן ניכר אחוזי הבניה על הקרקע המדוברת. נקבע כי ניתן למסות את החוכרים אך ורק בגין התוספת של ההגדלה. מדובר אפוא בפסק דין אשר ניתן על ידי השופט יצחק עמית ובמסגרתו נדחו ערעורים הדדיים של עיריית תל אביב ורשות המיסים.

חוק מיסוי מקרקעין קובע כי בעסקאות חכירה לתקופות של למעלה מ-25 שנה, חישוב המיסוי יעשה על בסיס מלוא תקופת החכירה, כולל תקופת האופציה, וזאת על מנת למנות פיצול חכירה באמצעות אופציה לשם ניצול פרצת מס. בשנת 1993, רשות המיסים קבעה כי כאשר עסקינן בעסקאות חכירה אשר כוללות אופציה, מס רכישה ימוסה כבר בתקופת החכירה הראשונה וחישובו ייעשה על בסיס החכירה כולל האופציה. לאור הנחיה זו, בית המשפט העליון פסק דווקא כנגד רשות המיסים במסגרת הסכמי חכירה אשר נכרתו על ידי עיריית תל אביב.
 

פרטי המקרה

עסקינן בעסקאות חכירה ל-49 שנים עם אופציה אשר נכרתו על ידי עיריית תל אביב בשנות החמישים והשישים של המאה הקודמת. בתחילת שנות האלפיים, העירייה כרתה עם חלק מהחוכרים הסכמים שונים לשם הארכת תקופת החכירה, ובמסגרתם הוגדלו זכויותיהם של החוכרים בקרקעות, וזאת לעומת הזכויות אשר ניתנו להם במסגרת ההסכמים המקוריים. זכויות הבניה על הקרקע הוגדלו ל-200% (מ-150%) ומטרת החכירה שונתה אף היא (לתעסוקה מתעשייה). החוכרים שילמו לעירייה, תמורת הארכת החכירה, עשרות מיליוני שקלים.

רשות המיסים ביקשה למסות את התמורה אשר הועברה לעירייה במס רכישה ובמס מכירה. הרשות טענה כי על פי דוקטרינת המיסוי הדו שלבי, עסקינן בעסקאות חדשות. לטענתה, בתקופת החכירה הראשונה המיסוי חל על החכירה ושווי האופציה, ואילו תקופת האופציה הייתה צריכה להיות ממוסה בנפרד בעת מימושה. בית המשפט העליון דחה את טענות רשות המיסים.

הכרעה

בפסק הדין נקבע כי הרשות לא נקטה בפועל בגישה הנ"ל, ומכוח הנחייתה שלה נקבע כי יש למסות כבר בעסקה המקורית את כל התקופה, לרבות תקופת האופציה. אי לכך, נקבע כי לא היה מקום להטיל מיסוי חדש על העסקאות בעת מימוש האופציה. בית המשפט קבע אפוא כי אין מניעה מהרשות לשנות את מדיניותה ולפעול לשם החלתה של דוקטרינת המיסוי הדו-שלבי, אך זאת רק לגבי הסכמים בעתיד (ובכפוף לשינוי הדרוש בהנחיות הפנימיות).

"מימוש אופציה כשלעצמו אינו עולה כדי 'רכישת זכות במקרקעין'. זאת, לאור ההגדרה הקבועה בסעיף 1 לחוק, לפיה תקופת החכירה כבר כוללת את "התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר או לקרובו מכוח הסכם או מכוח זכות ברירה הנתונה לחוכר". הווי אומר, מאחר שהזכות להמשיך ולחכור את המקרקעין היתה נתונה מלכתחילה בידי החוכר, ממילא אין במימוש האופציה, אשר הזכות לממשה ניתנה לחוכר כבר בעת כריתת החוזה המקורי, משום רכישת זכות חדשה", קבע השופט עמית בפסק דינו.