מכירת דירה מפוצלת - האם פטור ממס שבח?

דרגו את המאמר

פטור ממס שבח עבור הדירה הגדולה מבין שלוש יחידות הדיור שפוצלו בנכס

אחת הדרכים הנפוצות בהן נוקטים בעלי דירות ונכסים בישראל בכדי להגדיל את דמי השכירות היא פיצול המבנה למספר יחידות דיור. בדרך זו, ניתן לקבל תמורה גדולה יותר עבור השכרת הנכס וזאת כאשר כל שוכר משלם בנפרד גם עבור הדירה וגם עבור המיקום.

המובילה בעניין זו הינה העיר העברית הראשונה – תל אביב. יודגש כי עיריית תל אביב גמרה אומר להילחם בתופעת הדירות המחולקות. בפסק דין אשר ניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי, הוכח גם כי פיצול דירות אינו משתלם מבחינת תשלום מס שבח.

הנכס פוצל לשלוש דירות כאשר גם המרתף הושכר כיחידת דיור

מדובר בחיוב בעליו של מבנה דו משפחתי אשר פוצל לשלוש יחידות דיור בתשלום מס שבח עם פטור רק בגין הדירה הגדולה מבין שלוש הדירות. בעקבות החלטה זו, הוגש על ידי בעלי הנכס ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב.
 

העובדות - מדובר בנכס שהינו מבנה דו משפחתי, אשר מכיל 2 קומות וקומת מרתף. המבנה הוקם בשני שלבים כאשר החלק העיקרי הוקם בסמוך לתחילת שנות ה-90, ואילו תוספת מאוחרת נעשתה כעשר שנים מאוחר יותר. הנכס הוקם על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל בתור בית פרטי אחד וזאת באישור רשויות התכנון המקומיות.

בשלב כלשהו, עשו בעלי הנכס שינויים במבנה וזאת על מנת ליצור בו שלוש יחידות דיור בפועל. מטרת השינוי הייתה גביית דמי שכירות גבוהים יותר בגין כל יחידת דיור בנפרד. הנכס אכן הושכר, לאחר השיפוץ, לשלוש משפחות שונות וזרות זו לזו.

בעלי הנכס ביקשו למכור את המבנה כיחידה אחת עם השוכרים. בעקבות המכירה, חויבו בעלי הנכס בתשלום מס שבח בגין המבנה, פרט למס שבח עבור הדירה הגדולה מבין השלוש. המחלוקת בין הצדדים בערעור הייתה – האם מגיע לעוררים פטור כולל על כל יחידות הדיור כבית אחד, או שמא יש לראות בהפרדה שנעשתה כפיצול לשלוש יחידות דיור נפרדות ולתת לעוררים פטור אחד בלבד?

ב"כ מס שבח היה סבור כי אין מחלוקת שהנכס פוצל לשלוש יחידות דיור שונות ונמכר שהוא מושכר לשוכרים שונים. אי לכך, פטור ממס שבח יכול להיות רק לגבי אחת מהיחידות בלבד. בית המשפט קיבל את טענתו של מס השבח וקבע כי יש להעניק לעוררים פטור רק מהדירה הגדולה מבין שלושת יחידות הדיור.