האם מס רכישה יושב לחוכר בגין אי מימוש אופציה בהסכם חכירה?

דרגו את המאמר

החזרי מס לאחר אי מימוש אופציה בעסקת חכירת מקרקעין

בית המשפט העליון נדרש לבחון האם כאשר חוכר מקרקעין מסרב, למרות אופציה בחוזה חכירה, להאריך את תקופת החכירה, יש לזכות אותו בהשבת מס הרכישה אותו שילם. דהיינו, מהי המשמעות לכך שתקופת החכירה אשר נוצלה בפועל התקצרה יותר מפרק הזמן הקבוע ב"זכות המקרקעין" (25 שנה היום, ו-10 שנים בעבר) בחוק מיסוי מקרקעין.

מדובר בחברה חוכרת מקרקעין אשר שכרה שטחי משרדים וחניות, בתמורה לדמי שכירות חודשיים, לתקופה של כעשר שנים. מאוחר יותר, נחתם בין הצדדים הסכם חכירה נוסף אשר במסגרתו ניתנה לחוכרת האופציה להאריף ב-5 או ב-10 שנים את תקופת השכירות. בחוזה נכתב עוד כי במידה ואופציה זו תנוצל, תהיה החוכרת זכאית להאריך את החוזה בתקופה נוספת בת 5 או 10 שנים. למעשה, תקופת החכירה המקסימאלית בחוזה עמדה על כ-30 שנה.

יש לציין כי ההסכם בין הצדדים נחתם לפני תיקון 40 לחוק מיסוי מקרקעין, ואי לכך, זכות במקרקעין כללה חכירה לתקופה של 10 שנה ומעלה. לפיכך, במסגרת הוראות חוק מיסוי מקרקעין, נכנס ההסכם להגדרת זכות במקרקעין. החוכרת החליטה, לאחר תשעה חודשים ו-11 חודשים, שלא להאריך את אופציית החכירה ובעקבות כך פונה המושכר. מכיוון שתקופת החכירה נמשכה פחות מעשר שנים, החוכרת טענה כי יש להשיב לה את מס הרכישה אותו שילמה, וזאת משום שלא רכשה זכות במקרקעין.

בית המשפט קבע כי ההגדרה בסעיף 1 לחוק מיסוי המקרקעין, של חכירה לתקופה, איננה משאירה מקום נרחב לפרשנות. על פי החוק, מובאת בחשבון תקופת החכירה המרבית אשר יכולה להגיע בין היתר מתוך מימוש אופציה. החוק מוסיף וקובע כי לא מדובר בהוראה הצופה את פני העתיד ואין צורך במימוש האופציה בפועל. בית המשפט קבע כי הרציונאל העומד מאחורי הוראת חוק זו הינו למנוע תכנוני מס.

עם זאת, בפסק הדין נכתב כי כאשר התברר שבפועל לא מומשה האופציה, ראוי לאפשר לחוכרת החזרי מס באמצעות מתן פרשנות מרחיבה להוראות סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין. סעיף 102 לחוק קובע כי - המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס.

בפסק הדין נכתב כי יהיה ראוי לרכך את תוצאות הגישה הנוקשה של המחוקק, כאשר בידי מנהל מיסוי מקרקעין ניתנו כלים כה מרחיקי לכת בשלבי ההתקשרות בעסקת חכירה (כלים אשר יוצרים למעשה חזקה כי מי שהתקשר בעסקת אופציה, כבר רכש או מכר את הזכות נשוא החוזה העיקרי). דהיינו, בית המשפט קבע כי אם יתברר בדיעבד שהאופציה לא מומשה בפועל, יוכל החוכר לבקש החזרי מס.