הרפורמה בהליכי שומה וגבייה בעסקאות מקרקעין

דרגו את המאמר

במרץ השנה נכנסה לתוקפה הרפורמה בהליכי שומה וגבייה בעסקאות מקרקעין. טרם הרפורמה, היה תשלום חובות המס בשל המקרקעין כתנאי לתוקפן של עסקאות נדל"ן. היות ומוכרים רבים לא שילמו את חובם, נאלצו רוכשים לשלם את חובת המס של הצד השני וזאת על מנת להקדים את אישור רישום הנכס בטאבו על שמם. דהיינו, לא הוסדר הסדר לניכוי מס במקור. התיקון מבקש אפוא למצוא פיתרון ראוי במסגרת מכירת זכות במקרקעין כאשר התמורה נקבעה בכסף בלבד. על פי התיקון, הרוכש מחויב להעביר תשלום על חשבון המס אשר המוכר חייב בו בשיעורים מהתמורה, למנהל מיסוי מקרקעין.

לאחר שהמוכר קיבל 40% מיתרת הסכום המוסכם, אמורה להשתלם מקדמה מכל תשלום נוסף למנהל מיסוי מקרקעין עד לגובה הניכוי הדרוש. במילים אחרות, רוכש בעסקאות נדרש להעביר חלק מן התמורה, אשר אמורה להגיע לידיו של המוכר, באופן ישיר לרשויות מיסוי מקרקעין (וזאת על חשבון מס השבח של המוכר). חובה זו חלה על עסקאות במקרקעין (בניגוד לעסקות מכירה רכישת מניות באיגודי מקרקעין אשר התשלום בהן נעשה בכסף בלבד).

מס במקור ינוכה על פי הרפורמה בשיעור של 15% מהתמורה במידה ועסקינן בעסקאות מקרקעין אשר התבצעו לפני המועד בו מס השבח ירד ל-20% ליחידים (7.11.2001). בגין עסקאות אשר נערכו לאחר מועד זה, יש לנכות מס במקור בשיעור של 7.5% מהתמורה.

מכשולים?

רשות המיסים פירטה לאחרונה מקרים בהם החובה לא תחול. לדוגמא, מכירת דירת מגורים אשר זכאית לפטור – גם פטור הנובע מחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א-2011. כמו כן, הרשות העניקה תקופת "חסד" נוספת עד ל-1 ליוני 2011 במקרים של רכישת דירה מקבלן (במהלך תקופה זו לא תחול החובה גם על קבלנים אשר טרם אוחזים באישור פקיד השומה).

החובה מקימה, עם זאת, שורה של קשיים. לדוגמא, ייתכן והניכוי במקור יהיה גבוה במיוחד, גם במקרים בהם תאגיד הוא המוכר, וזאת תוך התייחסות לכך כי מס חברות מחושב בשיעור של 24% מהרווח. דהיינו, ניכוי מס במקור בשיעור 15% מהתמורה משקף אפוא הנחת רווח בשיעור של 166% על היתרה של העלות. מדובר למעשה בהנחה אשר במקרים רבים הינה בלתי סבירה, קל וחומר כאשר מס חברות נמצא במגמת הפחתה.

מומחים בתחום מעריכים כי ייתכן והחובה תיצור במקרים מסוימים ניגוד אינטרסים בין המוכר לרוכש. מבחינת הרוכש, ישנה עדיפות לקבלת אישור לרישום זכויות בטאבו בהקדם האפשרי, ומאחר וניכוי במקור נעשה על חשבון התמורה למוכר, אין לרוכש אינטרס אמיתי להקטין הסכום. כתוצאה מכך, עלול המוכר להיפגע. בהחלט תיתכן סיטואציה במסגרתה הרוכש יעביר לרשויות המס סכומים גבוהים במיוחד (בכדי להקדים את אישור הרישום) והדבר יפגע בהתנהלותו של המוכר מול הרשויות בחישוב מס שבח.