זיכרון דברים בעסקת מקרקעין לא נחתם - האם מחייב?

דרגו את המאמר

זיכרון דברים לא חתום – האם תקף?

מהו תוקפו של זיכרון דברים במקרקעין אשר נערך בין צדדים אך לא נחתם? האם הייתה גמירות דעת בין הצדדים לגבי תוקפו של ההסכם והאם ניתן להורות על קיומו בבית המשפט? סוגיה זו הונחה לפתחו של בית המשפט במסגרת תביעה לאישור זיכרון דברים לא חתום.

התובעים שכרו דירה מהנתבעים כאשר חוזה השכירות עמד להסתיים ביולי 2004. בעקבות כוונתם של הנתבעים למכור את הנכס, החל בין הצדדים משא ומתן לגבי רכישת הדירה. בתחילת חודש יולי נפגשו התובע והנתבע בבית קפה בנוכחות שכן של התובעים אשר ניסה לסייע לצדדים לגשר על המחלוקות שהתגלעו ביניהם.

התובעים טענו כי לקראת הפגישה הכין התובע מסמך אשר הכיל את פרטי העסקה במסגרתה תתבצע רכישת הנכס. לטענתם, בפגישה לובנו נקודות שונות והסכמה בנוגע אליהן הועלתה על הכתב (על ידי תיקון ואו הוספת מלל בכתב על גבי המסמך המודפס). 

לעומת זאת, הנתבעים טענו כי אכן התנהל משא ומתן לגבי מכירת הנכס אך התדיינות זו לא הבשילה להסכמה סופית ולא נכתב בין הצדדים הסכם מחייב. לטענתם, המסמך המודפס איננו מעיד על קיומה של גמירות דעת לכריתת חוזה ומדובר בשלב ביניים בתוך המשא ומתן. הנתבע הוסיף כי במהלך הפגישה הוא הדגיש מספר פעמים שלא מדובר בהסכם מחייב וכי עסקינן במשא ומתן בלבד. עוד הוסיף הנתבע כי מדובר בתקופת בין המיצרים, והיות והוא אדם ירא שמיים, אין הוא עורך עסקאות בימים אלו, קל וחומר שהוא אינו חותם על הסכמים בתקופה זה.

לחיצת ידיים מעידה על גמירות דעת?

בית המשפט המחוזי קבע כי אין ספק שלאחר הפגישה, הצדדים היו אמורים לפנות למשרד עורכי דין אשר ינסח הסכם עבורם. אי לכך, המסמך אשר נוסח בבית הקפה לא היה אלא זיכרון דברים. אכן, הלכה פסוקה היא כי זיכרון דברים יכול לשמש כחוזה מחייב במקרקעין באופן אשר מקיים את סעיף 8 לחוק המקרקעין. דהיינו, חזקה על זיכרון הדברים שהוא מחייב והצד אשר טוען אחרת – עליו ההוכחה.

במקרה דנן, בית המשפט המחוזי קבע כי אכן דרישת המסוימות בחוזה התקיימה, וזאת משום שהוכנסו לחוזה פרטים רבים ומפורטים בנוגע לעסקת המכר העתידית. יחד עם זאת, בית המשפט קבע כי לא הוכחה גמירות דעת מצידו של הנתבע להתקשר בחוזה מחייב.

שני טעמים עמדו מאחורי קביעה זו. ראשית, בית המשפט קבע כי "נוסחת הקשר" הייתה מעורפלת ושנית, החוזה לא היה חתום בידי שני הצדדים.

העובדה כי הצדדים לא חתמו על זיכרון הדברים הביאה למסקנה כי מדובר בשלב ביניים במשא ומתן ולא ברצון להכניס את זיכרון הדברים לתוקפו באופן מיידי. מבחינת גמירות הדעת, בית המשפט קבע כי למרות שהעדר חתימה איננו מעיד בהכרח גם על העדר גמירות הדעת, כאשר חוזה איננו חתום מוטל נטל הוכחה כבד במיוחד על הצד המבקש לקיימו חרף כך.

דהיינו, היעדר חתימה הוא אינדיקציה חזקה להיעדר גמירות דעת. בית המשפט העליון פסק בעבר, בשורה ארוכה של פסקי דין, כי "המקרים בהם תוכר גמירות דעת חרף היעדר חתימות צריכים להיות נדירים".

בית המשפט המחוזי סקר את נסיבות המקרה וקבע כי לא הייתה גמירות דעת מצידו של הנתבע לחתום על חוזה מוכן, ערוך וסופי. ראשית, הנתבע הגיע לפגישה ללא מסמכים וראה בפגישה כשלב במשא ומתן אשר אינו מחייב. שנית, לא נמסר לנתבע עותק של המסמך ה"מחייב" לכאורה. לגבי לחיצת הידיים בסוף הפגישה. בית המשפט ציין כי אין בעובדה זו כדי להוכיח גמירות דעת. סיום פגישה בלחיצת ידיים יכולה להיעשות מתוך נימוס ולאו דווקא כהוכחה לגמירות דעת לכריתת חוזה ואו הסכם.