האם אי גילוי הליכים משפטיים מהווה הפרת חוזה שכירות?

דרגו את המאמר

תביעה בגין חוסר תום לב בגילוי פרטים בהשכרת דירה

האם בעל נכס אשר ביטל חוזה שכירות עם משכיר, לאחר שחשד כי האחרון הפר חוזה שכירות קודם, וגילה כי הוא נמצא בקשיים כלכליים, הפר את החוזה הפרה יסודית ועל כן חייב הוא בתשלום פיצויים? תביעה בעניין זה הונחה לפתחו של בית המשפט השלום בירושלים.

בין הצדדים נכרת חוזה שכירות לגבי נכס בירושלים אשר בחזקתם של הנתבעים. התובעת שכרה את הנכס על מנת לפתוח בו עסק למכירת מזון למשך שנה, ובתמורה התחייבה לשלם דמי שכירות חודשיים על סך 900$. כמו כן, התובעת צירפה לחוזה ערבות צד ג’, שילמה את דמי השכירות עבור התקופה הראשונה והפקידה שטר חוב בסך 30 אלף שקלים.

שלושה ימים לאחר מכן - בעל הנכס מבטל את החוזה

שלושה ימים זימן אחד מבעלי הנכס את התובעת ומסר לידה מכתב המבטל את העסקה בין הצדדים. לטענתו, התובעת הפרה את ההסכם והטעתה אותו ועל כן יש להביא לביטול החוזה.

דבריו של בעל הנכס הנתבע נסמכו על כתבה שהתפרסמה בעיתון, אשר ממנה למד שהתובעת מנהלת הליך משפטי בקשר לנכס שהיא שוכרת במרכז העיר. פרטים אלו העלו את חשדו של בעל הנכס לגבי התובעת, שכן כששאל אותה מדוע עזבה את הנכס הקודם - טענה האחרונה שעזבה מחמת ריבוי פיגועים במרכז העיר.

 
התובעת טענה לעומתו שההליכים המשפטיים המדוברים הינם חסרי משמעות להסכם נשוא התובענה ועל כן יש לראות באי מסירת המושכר כהפרה יסודית של החוזה. אי לכך, התובעת הגישה כנגד בעלי הנכס תביעה בעבור נזקיה על סך כ-50 אלף שקלים.

האם מדובר בהפרת חוזה?

לפי סעיף 15 לחוק החוזים, מי שכרת חוזה עקב הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה."הטעיה" לצורך עניין זה כוללת גם "אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק כוללת אף היא את החובה לגלות לצד השני לפני כריתת החוזה עובדות אשר על פי הנסיבות ניתן לצפות שצד תם לב יגלה אותן למשנהו.

יצוין כי העלמת אותם פרטים ולו בשתיקה יוצרת מצג שווא שתוצאתה שקולה להטעיה המקנה לצד שהוטעה את הזכות לביטול החוזה. יחד עם זאת, בית המשפט אינו מצפה מהאדם הסביר וההגון, שבכל משא ומתן שהוא מנהל, יספר לצד שכנגד על הסכסוכים המשפטיים שהיו לו בעבר או ידגיש דווקא את הצד האפל (הפחות או היותר) של אישיותו וכל "כתמי" העבר.

"האם כל מי שנמצא בהליכים משפטיים איננו יכול לחתום על חוזה לעולם?"

בית המשפט לא קיבל את טענותיהם של בעלי הנכס וקבע כי הפרו הם את החוזה בכך שלא העבירו את הבעלות על המושכר כמוסכם בין הצדדים. טענותיהם כי לו היו יודעים את עברה של התובעת, לא היו משכירים לה את המושכר, אינן קבילות בבית המשפט. "האם אדם אשר עומדים כנגדו הליכים משפטיים בנוגע לכריתת חוזה אינו רשאי לכל תקופת חייו לכרות חוזים נוספים?" תהו השופטים.

בית המשפט הוסיף כי בנסיבות בהן צד לחוזה לא ידע כי הצד עמו הוא מתקשר נתון לקשיים כלכליים, טעותו יכולה לכל היותר, להיחשב טעות בכדאיות העסקה שאינה מהווה עילת ביטול כאמור בחוק החוזים.

 
הביקורת – במקום הפרת החוזה ראוי לבקש ביטחונות מוגדלים

זאת ועוד, גם לא קיימת כל ודאות כי לו ידעו הנתבעים על קשייה הכלכליים של התובעת, ואפילו ידעו על כך שהתובעת הפרה בעבר את התחייבויותיה החוזיות כלפי משכיר אחר שלא כדין - דבר שכלל לא הוכח - הם לא היו נקשרים עמה בחוזה. בית המשפט גרס כי ייתכן ופשוט היו בעלי הנכס דורשים מהתובעת בטחונות נוספים או עוד ערבים לעסקה.

בית המשפט קבע כי יש לקבוע דיון מחודש לדון בנזק שנגרם לתובעת, עם זאת, ניכר שביטול חוזה לאחר ארבעה ימים בלבד אינו מעמיד לאחרונה זכות לדרוש סכום של כ-50,000 שקלים.