לצאת מחוזה שכירות לפני תום החוזה

דרגו את המאמר

התקבלו 3 דירוגים בציון ממוצע: 3.6 מתוך 5

רבים מהאזרחים בישראל, בעיקר הצעירים שביניהם, גרים בדירות שכורות. לא אחת, מבקשים השוכרים לסיים את מגוריהם בדירה וזאת למרות שהם נמצאים עדיין במסגרתו של חוזה שכירות. האם ניתן לעזוב חוזה באמצע? האם המשכיר יכול להתנגד ליציאת הדייר? כיצד ניתן לעשות זאת בחוכמה? להלן מאמר קצר בנושא זה.

ראשית, בבואכם לחתום על חוזה שכירות, חשוב לוודא כי קיים בחוזה "סעיף יציאה". על פי רוב, סעיף זה יאפשר יציאה מהחוזה בכפוף למציאת דייר חלופי. עם זאת, חשוב להדגיש כי השוכר איננו רשאי להכניס כל דייר העולה על רוחו ובמרבית חוזי השכירות דרושה הסכמתו של בעל הבית לעניין זה. ישנן מספר שאלות אשר יכולות לעלות בנוגע לסוגיה זו. לדוגמא, מהי מידת הסבירות בעניין זה לסירובו של המשכיר והאם קיים מצב בו התנגדותו הינה בלתי סבירה ומאפשרת את יציאת השוכר מהדירה גם חרף הסכמתו של בעל הבית.

הוראות החוק - באישור המשכיר אלא במקרים חריגים בלבד

חוק השכירות והשאילה הינו החוק המרכזי אשר עוסק בסוגיות כגון דא. חוק זה קובע כי אדם אשר שוכר דירה איננו רשאי להעביר את הזכות להשתמש ולהחזיק במושכר לאחר, או להשכירו בשכירות משנה, וזאת מבלי לקבל לכך את הסכמתו של המשכיר. עם זאת, החוק קובע כי במידה והמשכיר מסרב להעברת השכירות או ההחזקה מטעמים בלתי סבירים, או שהוא מתנה את המהלך בתנאים בלתי סבירים, הרי ששוכר הדירה יכול לעשות כן גם מבלי לקבל את אישורו.

עורכי דין ממליצים לא אחת כי חילופי שוכרים בטרם פקיעת חוזה ייעשו בכתב ולא על ידי הסכמה בעל פה. הרציונאל הוא כי ככל שהדברים יהיו מוסכמים בכתב, כך יהיה ניתן להגן על השוכר במידה והחילופים אינם "עוברים חלק".

במרבית המקרים, טעמי ההתנגדות של המשכיר הינם סבירים והגיוניים. כמו כן, היות ומדובר בקניינו, בתי המשפט נוטים להרחיב את הסבירות המאפשרת לבעל הבית להתנגד להכנסת דייר חלופי מסוים. לדוגמא, משכיר רשאי לסרב להחלפה בדייר אשר הכנסותיו אינן וודאיות וקיים חשש (ולו הקטן ביותר) כי האחרון לא יעמוד בתשלומי שכר הדירה.

דוגמא נוספת הייתה כאשר בית המשפט קבע שהתנגדותו של משכיר להכניס שוכר בעבור שכר דירה נמוך מהשכר המקורי הייתה סבירה בנסיבות המקרה. עם זאת, במידה והמשכיר פועל מתוך נקמנות או בחוסר סבירות קיצוני, חוק השכירות מכיר גם בזכותו של הדייר לצאת מהדירה תוך הכנסת מחליף ראוי וסביר ללא הסכמה.

נטל ההוכחה

לא אחת, מחלוקות בין שוכרים ומשכירים בעניין יציאה מוקדמת מחוזה השכירות נגררות לערכאות המשפטיות. במקרים אלה, שאלת הסבירות בעניין התנגדות המשכיר לשוכר החלופי עומדת למבחן בית המשפט. נטל ההוכחה בהליכים אלה רובץ לפתחו של השוכר. דהיינו, עליו הנטל לשכנע את בית המשפט כי השוכר החלופי שהציע היה ראוי ואילו סירובו של בעל הבית לקה בחוסר סבירות.

תום הלב

חוזה שכירות הינו חוזה לכל דבר ועל כן הוא כפוף, בין השאר, להוראות חוק החוזים. אחד מהעקרונות החשובים והמרכזיים ביותר בדיני החוזים הינו עיקרון תום הלב. דהיינו, הצדדים צריכים להיות תמי לב, הן במועד ההתקשרות והן בתקופה שעד תום החוזה. לדוגמא, במידה ושוכר יציג שוכר חלופי באור מסוים, אך לאחר מכן יתברר למשכיר כי הדברים אינם נכונים, ייתכן ותקום לאחרון עילת תביעה כנגד השוכר המקורי. מנגד, חובת תום הלב רובץ גם לפתחו של המשכיר. עליו לנהוג כלפי השוכר בתום לב ואין הוא רשאי לנצל באופן בלתי סביר את פערי הכוחות בין הצדדים.