מימוש משכנתא על בית מגורים וזכויות הדייר ובני משפחתו

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

מרבית האזרחים בישראל אינם מסוגלים לרכוש דירת מגורים מבלי להיעזר בהלוואת משכנתא. מדובר בהלוואה בסכום משמעותי אשר לטובת הבטחת פירעונה הנכס ממושכן לטובת הבנק. דהיינו, לכאורה, הבנק יכול לממש את הנכס כל אימת שהלווים אינם עומדים בפירעון החודשי. האם קיימת למתגוררים בנכס הגנה כלשהי מפני פינויים? להלן מאמר אשר סוקר בקצרה את המשמעות מבחינת המשכנתא שיש למילים "בית מגורים" או "דירת מגורים".

 
בשנים האחרונות, הוכנסו בחוק ובפסיקה שינויים שונים באשר להגנות הקיימות עבור לווים הגרים בבית מגורים ממושכן. למשל, נקבע כי הבנק איננו רשאי לפנות את הלווים מביתם, וזאת מבלי לספק להם תנאי שכירות בדירה חלופית למשך שנה וחצי (או יותר). לעיתים, הבנק איננו רשאי כלל לפנות את הדיירים מהנכס (אף חרף החוב).

אין ספק כי ביתו של אדם מהווה על פי רוב את רכושו העיקרי. לדוגמא, במסגרת הליכי גירושין בין בני זוג, פעמים רבות ההתכתשות החריפה ביותר בחלוקת הרכוש נוגעת לבית המגורים המשותף. זאת ועוד, לא מדובר רק בנכס על הנייר. בית מגורים הינו מקום אשר מהווה עבור האדם את קורת הגג שמעל לראשו. דהיינו, מדובר בהרבה הרבה יותר מנכס "רגיל".

הפסיקה הגדירה פעמים רבות את בית המגורים בתור המקום בו אדם מגדיר את עצמו ואת זהותו. אין כל ספק כי בית המגורים מהווה נדבך חשוב מבחינת האדם בכל הנוגע ליציבות כלכלית וביטחון עצמי. תפיסה זו (היונקת כמובן מרעיונות סוציאליים) פותחה על ידי בית המשפט העליון במרוצת השנים. בית המשפט העליון קבע לא אחת כי "אדם אשר מפונה מביתו - כבודו נפגע". אי לכך, חשוב לדעת מהן ההגנות החלות על בתי מגורים מבחינת חייבים שמונחת על צווארם חרב הפינוי.

הוראות החוק

מבחינה עקרונית, ישנן שתי הוראות חוק אשר רלבנטיות לנושא זה. הראשונה נמצאת בחוק הגנת הדייר. סעיף 33 לחוק זה קובע כי חייב אשר מצוי תחת הליכי מימוש משכנתא או עיקול רשאי להמשיך ולגור בנכס בתור "דייר מוגן" של הרוכש. ניתן לומר כי הבית במקרה זה נמכר בתור נכס "תפוס" אשר מוריד באופן משמעותי את ערכו ופוגע בבנק המלווה. עם זאת, חוק הגנת הדייר, בשל ביקורת רבה אשר נמתחה עליו לאורך השנים, מפורש בצמצום רב בבתי המשפט בישראל.

הגנה נוספת הקיימת בנוגע לבתי מגורים נמצאת בסעיף 33 לחוק ההוצאה לפועל. סעיף זה איננו מונע פינוי חייב מבית מגורים. עם זאת, הוא מתנה את הפינוי במציאת פיתרון מגורים לחייב ולבני משפחתו. במקרה זה, הנושה (הבנק במקרה של משכנתא) צריך לדאוג לחייב לדיור חלופי.

במרבית המקרים, דיור חלופי זה בא לידי ביטוי בשכירות דירה לתקופה מוגבלת בזמן (כמה שנים). במקרים נדירים במיוחד ניתן לחייב דיור חלופי עד לאחרית ימיו של החייב. בפועל, הגנות אלה על בתי מגורים הוחרגו במסגרת שטרי משכנתא וזאת כאשר הבנק התנה את ההלוואה בוויתור הדייר על זכויותיו האמורות.

חובת הגילוי לעומת זכויות הדייר החייב

בתי המשפט ניסו להתמודד עם התופעה הנ"ל במספר דרכים. ראשית, הוטלה על הבנק חובת גילוי מוגברת. דהיינו, כאשר הבנק מבקש להכניס לשטר המשכנתא ויתור על זכויותיו של החייב להגנות מכוח החוק, עליו להוכיח כי הסעיפים המדוברים גולו ללווה עם נטילת המשכנתא. זאת מתוך התפיסה כי עסקינן בצדדים לחוזה אשר כוחם איננו שווה.

בתי המשפט הדגישו וקבעו כי חובת הגילוי הנ"ל איננה חובה טכנית כי אם מהותית. משמע, בתי המשפט חייבו את הבנקים להדגיש בפני הלקוח באופן מהותי את זכויותיו לפי חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל, בטרם הם מקבלים את הסכמתו לכך. הבנקים הצליחו להתגבר גם על המכשול הנ"ל וכיום שטרי משכנתאות רבים כוללים דף נפרד ובו מפורטות כל הזכויות האמורות והוויתור עליהן.

בשנת 2004, בית המשפט העליון פנה למחוקק להתערב בסוגיה ולהסדיר אותה בחקיקה. דהיינו, השופטים ביקשו מהמחוקק לקבוע באופן מפורש מהן ההגנות החלות על דיור חלופי בתור עילה למניעת הוצאת אדם מבית מגורים ו"השלכתו לרחוב". למשל, הוצע לקבוע כי מדובר בזכות קוגנטית שלא ניתן לוותר עליה גם במסגרת חוזה.

למעשה, חובת הגילוי עוגנה בחקיקה במסגרת תיקון לסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל שנכנס לתוקפו לפני כארבע שנים. עם זאת, כאמור, הבנקים "נזהרים" בעת עריכת שטרי משכנתא וחובת הגילוי מתמלאת כמעט בכל המקרים. אי לכך, התיקון קבע כי גם כאשר חובת הגילוי מולאה, עדיין לא ניתן לפנות אדם מבית המגורים אלא בתמורה ל-18 חודשי שכירות עבור דיור חלופי.

רשם ההוצאה לפועל רשאי, על פי שיקול דעתו, להאריך את התקופה האמורה בהתחשב בנסיבות חריגות המצדיקות זאת. כמו כן, בסמכותו של רשם ההוצאה לפועל להאריך ולהשהות את החלטתו באשר לדיור החלופי, וזאת עד אשר הלווה ובני משפחתו ישכרו עורך דין מטעמם (שיסייע להם להתגונן מפני הפינוי).