סחטנות אסטרטגית בפירוק שיתוף במקרקעין

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 3.0 מתוך 5

סחטנות אסטרטגית בפירוק שיתוף במקרקעין

רע"א 1497/09

פעמים רבות, נכסי מקרקעין נמצאים בידיהם של מספר בעלים. כל עוד השותפות מתנהלת על מי מנוחות, אין כל צורך לפרק אותה. עם זאת, במקרים בהם גבה טורא בין השותפים, יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין הניצים איננה קלה. על כן, מומלץ לפנות לפירוק שיתוף במקרקעין.

פירוק שיתוף במקרקעין מאפשר לסיים את המחלוקת, להפריד בין שותפים המצויים בסכסוך, ולהביא לניצול יעיל של הנכס. הלכה פסוקה היא כי בעלות משותפת אשר נמצאת תחת סכסוך פוגעת בסחירותו של הנכס ומכבידה על פיתוחו.

סעיף 37 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מעניק ביטוי לתפיסה זו בקובעו כי כל שותף במקרקעין רשאי בכל עת לבקש את פירוק השיתוף במקרקעין מבית המשפט. על פי רוב, בית המשפט יעדיף לערוך פירוק זה על ידי חלוקה בעין של הנכס. עם זאת, במקרים בהם חלוקה כזו עלולה לגרום לשותפים, כולם או חלקם, להפסד ניכר, יבחר בית המשפט למכור את הנכס ולחלק את תמורתו.

שאלה אשר עולה לא אחת בסיטואציות אלה היא כיצד יש לבצע את המכירה. לדוגמא, האם יש לאפשר לשותפים לרכוש את החלקים השונים בנכס במסגרת התמחרות פנימית, או שמא יש להעמיד את המקרקעין למכירה פומבית? במקרה אשר הונח לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, טענו שותפים כי יש לפרק את השיתוף בנכס בבעלותם על ידי מכירת חלקו של אחד השותפים בלבד.

הזכות לבקש פירוק שיתוף איננה הזכות לקבוע את דרך הפירוק

סעיף 37 מעניק לכל שותף במקרקעין את הזכות לבקש את פירוק השיתוף בנכס. מדובר בזכות אשר מקורה בתפיסה כי על מנת לעודד שימוש יעיל בנכס, מומלץ להקל על פירוק השיתוף כאשר מערכת היחסים בין השותפים עכורה. עם זאת, החירות המוענקת לשותף המעוניין בפירוק, מכוח סעיף 37 לחוק, איננה מקפלת בתוכה את הזכות לבחור כיצד יש לערוך את פירוק השיתוף בפועל.

לאמור, המתכונת אשר תנחה את בית המשפט, בבואו להחליט על האופן בו יפורק השיתוף, בין אם על ידי מכירה פומבית ובין אם על ידי התמחרות פנימית, נתונה אפוא לשיקול דעתה של הערכאה השיפוטית. לכל הפחות, מתכונת זו תונח לפתחם של השותפים כאשר קיימת ביניהם הסכמה מלאה בעניין (דהיינו, כל השותפים מעוניינים במכירת הנכס, או כולם סבורים כי יש להעמידו במכירה פומבית).

מתן אפשרות לבקש את פירוק השיתוף מחד, וחסימת דרכו של מבקש הפירוק להכריע על אופן הפירוק, מסמל למעשה את האיזון ראוי בין רצונם של שותפים להשתחרר מבעלות כובלת, לבין זכותם של בעלי הנכס להמשיך ולהחזיק ברכושם.

 השופט ריבלין התייחס לכך ברע"א 1497/09. "המחוקק התיר לכל שותף לדרוש את הפירוק, ובכך לכפות על שאר השותפים לפצל את הנכס או להיפרד מנכסם בעבור תמורה מסוימת. עם זאת להחלטה לדרוש את פירוק השיתוף יש תג מחיר – הצורך למכור את הנכס כולו מביא לכך שגם השותף שמבקש את הפירוק ישלם מחיר כלשהו.

המחוקק לא התכוון לאפשר לשותף לבקש את הפירוק, ובה בעת לדרוש גם באופן גורף את מתכונת הפירוק הנראית לו. מתן זכות רחבה מדי לכל שותף לדרוש הן את עצם פירוק השיתוף הן את מתכונתו, מעורר את החשש להתנהגות נצלנית ואסטרטגית מצד שותפי-הרוב, בבחינת פירוק אסטרטגי".

במילים אחרות, במידה והשותף אשר מבקש את פירוק השיתוף לא היה "משלם מחיר" בגין דרישתו, הרי שהמצב היה עלול להוביל לפירוקים רבים מהדרוש מבחינה אופטימאלית. מיותר לציין כי פירוקים רבים מדי עלולים לא אחת לגרום לניצול בלתי יעיל של מקרקעין במשק, ולפגיעה בלתי פרופורציונאלית בזכויותיהם הקנייניות של שאר השותפים.

פירוק השיתוף – רק על ידי מכירת הבניין כולו

במקרה דנן, ביקשו בעלים במקרקעין להביא לפירוק שיתוף עם שותף אשר החזיק בבעלותו ב-5% בלבד מהנכס. המבקשים טענו כי מדובר ב"סחטנות אסטרטגית" ויש להורות על פירוק השיתוף על ידי מכירת חלקו של השותף הסרבן בלבד בדרך של מכירה פומבית. עם זאת, השותף הסרבן לא הסכים לחלוקה כאמור וביקש להורות על מכירת הנכס כולו.

בית המשפט הבין לליבם של המבקשים אך קבע כי אין בהוראות החוק מזור למצוקתם. "אכן, מתוארת סיטואציה קשה בה אחד השותפים – לכאורה – מעכב את יכולת של שאר השותפים ליהנות מפירותיו של הנכס ולהביא לפיתוחו", נכתב בפסק הדין, "עם זאת, נוכח הוראותיו המפורשת של המחוקק, לא ניתן לפתור את כשל השוק הנ"ל בתוך המשטר הקנייני ועל חשבון ההגנות המנויות בו". לסיכום, נקבע כי הנכס בכללותו יעמוד למכירה. על מנת לאזן בין האינטרסים השונים, נקבע כי הדרך למכירת הנכס במקרה דנן תהיה על ידי התמחרות בין השותפים.