שכירות ארוכת שנים - האם דיירות מוגנת?

דרגו את המאמר

השכרה ארוכת שנים – האם דיירות מוגנת?

בעלי דירות אשר משכירים את נכסיהם תוהים לא אחת האם בשלב מסוים יהיה קושי לפנות את השוכרים מהנכס. לעיתים, כאשר מדובר בשכירות ארוכת שנים, השאלה הנ"ל עלולה להטריד את בעל הדירה ואף להדיר שינה מעיניו.

שכירות רגילה וחופשית, בניגוד לשכירות מוגנת אשר מוגדרת לפי חוק הגנת הדייר, מוגדרת למעשה בחוק השכירות וחוק המקרקעין באופן הבא – זכות אשר הוקנתה לאדם להחזיק בנכס שלא לצמיתות. דהיינו, מדובר בזכות אשר קצובה בזמן ואשר איננה מצמיחה לשוכר זכויות יתר. זכות זו הינה זכות שלא יכולה להינתן לצמיתות וללא תמורה.

על פי רוב, שכירות נעשית באופן רגיל כאשר השוכרים עושים שימוש בנכס בכפוף לתשלום תמורה עליה הוסכם מראש. דמי השכירות בשכירות רגילה יכולים לרדת או לעלות בהתאם למצב השוק. כמו כן, כל עוד לא הוסכם אחרת (לדוגמא, על ידי קביעת אופציה להארכת חוזה), השוכר איננו רשאי למנוע את ייקור דמי השכירות.

לעומת השכירות הרגילה, קיימת גם שכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר. חוק הגנת הדייר הינו בעיקרון חוק סוציאלי אשר השימוש בו בהסכמי שכירות איננו שכיח בלשון המעטה. מטרתו של החוק הנ"ל הינה לאפשר קורת גג למי אשר לא היה מסוגל לרכוש נכס, וזאת תוך הגנה על הדייר מפני תפיחתם של דמי השכירות במרוצת השנים. שוכר אשר משכיר את הנכס במסגרת חוק הגנת הדייר משלם למעשה דמי מפתח ראשוניים עם כניסתו לדירה, ובמסגרת רכישת דמי המפתח הוא למעשה קונה מעין "זכויות" עתידיות בנכס. דמי המפתח הינם אחד מהסממנים המובהקים והמוכרים של דיירות מוגנת.

יודגש כי חוזה שכירות אשר נכרת בין צדדים לאחר יולי 1955, ואשר הינו בן יותר מ-7 שנים, איננו חוסה תחת הגנות חוק הגנת הדייר. כמו כן, חוק הגנת הדייר איננו חל על תוספת בניין או נכס בבנין אשר בנייתם הושלמה לאחר אוקטובר 1967 והושכרו לאחר מועד זה. אי לכך, לעניין תחולתו של חוק הגנת הדייר, קיימת גם חשיבות למועד בו נבנה הבניין, וכן למועד השכרת הנכס.

שוכרים רבים גרים בנכס תוך כדי חידוש חוזה השכירות משנה לשנה. לא אחת, כאשר הקשר בין השוכר והמשכיר הינו ראוי וטוב, ושני הצדדים מרוצים מהשימוש בנכס, ייתכן וחוזי השכירות יוארכו משנה לשנה במשך תקופה ארוכה. הפסיקה הכירה בכך שחידוש חוזה מדי שנה מעיד אפוא על כך שהצדדים לא התכוונו להחיל עליהם את הוראות חוק הגנת הדייר. במילים אחרות, גם כאשר החוזה הוארך מדי שנה, תוך כדי שהוא כלל הוראה מפורשות בדמות העדר תחולתו של חוק הגנת הדייר, אין כל חשש כי הדיירים יטענו ביום פקודה כי הם דיירים מוגנים אשר מוגנים מפני פינוי.

עם זאת, חשוב לציין בעניין זה כי הארכת חוזה בדרך של התנהגות או על ידי שיחה בעל פה (דהיינו, שלא באמצעות חתימה בכתב), עלולה לעמוד למשכיר לרועץ. במקרים אלה, ייתכן ובית המשפט יקבע כי המשכיר ויתר הלכה למעשה על זכותו להשכיר את הנכס בשכירות רגילה. במקרים כגון דא, המשכיר חושף עצמו "לסכנה" של תחולת חוק הגנת הדייר.