ועד בית בבניין משותף - האם קיימת סמכות משפטית?

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 2.5 מתוך 5

האם ועד בית יכול להגיש תביעה בעקבות ליקויי בנייה בבניין?

בית המשפט השלום בתל אביב נדרש לדון בשאלה - האם ועד הבית בבניין משותף הינו בעל סמכות להגשת תביעה שעניינה ליקויי בנייה, ומהו הפיצוי אשר אותו רשאי הועד לבקש במידה ויזכה בתביעה. בית המשפט דן בשאלה זו במסגרת תביעה שהוגשה על ידי דיירים אשר התאגדו לועד בית כנגד ליקויי בנייה בבניין שהוקם במסגרת עסקת קומבינציה בין הדיירים לבין חברה יזמית.

בכתב התביעה הגדיר עצמו הועד כ"גוף התובע" והסעד אשר נדרש בגין ליקויי הבנייה שהותירו אחריהם החברה היזמית ומנהליה הינו פיצויי כספי שמטרתו לכסות את עלויות התיקון.

סמכות ועד הבית בחוק המקרקעין

חוק המקרקעין קובע כי לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף. החוק מוסיף ואומר כי הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.

בית המשפט העליון הרחיב בפסיקה את משמעות החוק בנוגע לנציגות הבית המשותף וקבע כי סמכותו של הועד מוגבלת ומסויגת ותחום גבולותיה כשר לעניינים הנוגעים "להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף" בלבד.

תביעות בעניין ליקויי בנייה ברכוש המשותף אינן מחזה נדיר וסוגיית סמכותה של נציגות בית משותף להגיש תביעה בעניין ליקויי בנייה ברכוש המשותף, כבר עלתה לדיון בבתי המשפט, לא אחת. עם זאת, הדעות והפסיקות חלוקות זו מזו ומקרים אלו נבדקים באופן אמביוולנטי ובהתאם לנסיבות האמורות.

השופטת: "יש לועד הבית סמכות לתבוע את הקבלן"

השופטת, תמר אברהמי בחנה במהלך הדיון המשפטי פסיקות משפטיות רבות הדנות בסוגיית הסמכות הקיימת לנציגות ועד בית להגשת תביעה כנגד חברה יזמית בגין ליקויי בנייה. לאחר מתן דוגמאות רבות, ובחינה מדוקדקת של ההליך המשפטי, לרבות חוות דעת המומחים, קבעה השופטת כי במקרה דנן ישנו מקום להעניק סמכות משפטית לועד הבית להגיש תביעה בעקבות ליקויי הבנייה.

השופטת קבעה כי לאחר עיון בחומר המשפטי העוסק בתביעות קודמות מסוג זה, נראה כי ההבדל המהותי בין אישור סמכותו המשפטית של ועד הבית לבין שלילתה נעוץ בעילה עליה מסתמכת התביעה.

במילים אחרות – ככל שעילת התביעה נובעת מדיני החוזים, דהיינו כאשר מדובר בחוזה שנחתם בין כל דייר בנפרד לבין הקבלן, יש לראות את סמכותו של ועד הבית להתערב כמוגבלת. מן הצד השני, ככל שעילת התביעה נובעת מתוקף דיני הנזיקין, קמה לועד הבית סמכות גדולה יותר להתמודד עם חברת הקבלן, שכן הנזק הינו בכללותו נוגע לכל הבניין.

השופטת סיכמה את דבריה באופן הבא:

"לגופו של ענין לא מצאתי, טעם לשלול קיומן של חובות זהירות של יזמים וקבלנים כלפי הגורם הרלוונטי, דיירי הבנין או הנציגות (ומבלי להדרש לשאלה בדבר מעמדה של הנציגות כאישיות משפטית נפרדת).

נציגות הבית המשותף היא גוף אשר ידוע מראש כי עתיד לקום והוא משמש שלוח מכח חוק של בעלי הדירות בכל הנוגע לעניינים הרלוונטיים של הרכוש המשותף".