ליקויי בנייה וזכות הקבלן לתקן אי התאמה

דרגו את המאמר

ליקויי בנייה וזכות הקבלן לתקן אי התאמה

סעיף 4ב' לחוק המכר, התשל"ה-1975 קובע כי במידה ורוכש דירה מגלה אי התאמה או אי התאמה יסודית אשר ניתנת לתיקון, מוטל עליו להעניק למוכר הזדמנות נאותה לתקן את אי ההתאמה. המוכר, כאשר ניתנה לו הזדמנות כאמור, צריך לתקן את אי ההתאמה בתוך זמן סביר.

רוכש דירה אשר מגלה כי הנכס אותו רכש סובל מליקויי בנייה זכאי לתבוע פיצויים מהקבלן וזאת לאחר שעלה בידו להוכיח ארבעה נטלים – לבדוק את הדירה, להודיע לקבלן על קיומם של הליקויים, לאפשר לאחרון לבצע בדיקה נוגדת, וליתן לקבלן הזדמנות נאותה לתקן את ליקויי הבנייה.

סעיף 4ב' לחוק המכר (דירות), התשל"ה-1975, מעגן אפוא את זכותו של הקבלן לתקן את הליקויים בעצמו. זכות זו מוצאת ביטוי גם בסעיף 3(א) לחוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974 לפי סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות), התשל"א-1971. יש אשר סבורים כי סעיף 4ב' לחוק המכר לא בא על מנת לשנות את תפיסת אי ההתאמה בתור הפרה של הסכם. על פי גישה זו, מטרתו של הסעיף הנ"ל הינה להשעות את משטר חוק התרופות כל אימת שניתנה למוכר הזדמנות נאותה לתקן הליקויים. דהיינו, זכות זו פוקעת כאשר המוכר לא ניצל את ההזדמנות הנ"ל או שניצל אותה לרעה.

תכלית סעיף 4ב' לחוק המכר

הלכה פסוקה היא כי לאור תכליתו של סעיף 4ב', במקרים בהם הקבלן חולק על עצם אחריותו לתיקון, זכותו לתקן את הליקויים בעצמו אובדת. בע"א 472/95 זכריה זלוצין נ' יחליף ריצוף, נקבע עוד כי דין זה חל גם במקרים בהם הקבלן קיבל הזדמנות לתקן את הליקויים אך עושה זאת באופן כושל.

השאלה מתי הקבלן יהיה זכאי לתקן את הליקויים בעצמו (או מתי הוא, ליתר דיוק, רשאי לשאת רק בעלות התיקון) הינה שאלה אשר התשובה אליה איננה חד משמעית. בדומה לסוגיות משפטיות רבות, גם כאן זכותו של הקבלן לתקן בעצמו את הליקויים תלויה בנסיבות המקרה. לדוגמא, בע"א 7799/01 ברזילי נ' שרביב בע"מ נפסק כי כאשר בעל הדירה איננו מוכן שהקבלן יתקן את הליקוי, הפיצוי לבעל הדירה יחושב לפי עלות התיקון לקבלן בלבד.

הרציונאל העומד מאחורי מתן הזדמנות לקבלן לתקן את הליקויים מורכב בעיקר משיקולים של "עלות ויעילות". לאמור, סביר להניח כי הקבלן אשר בנה את הנכס ואשר היה "אחראי לליקויים", יכול לתקן את הליקויים ביעילות ובעלות נמוכה, וזאת יותר מקבלן אשר הוזמן במיוחד לשם התיקון.

הקבלן אשר בנה את הנכס מכיר את המלאכה אשר ביצע. לאמור, הוא יכול להוזיל את התיקון על ידי ביצוע מרוכז של תיקונים בדירות אחדות באותו האתר, ותיקון זה חוסך את הרווח אשר יש לשלם לקבלן הנוסף בגין עבודתו. לא זו אף זו, תיקון הפגמים על ידי הקבלן שבנה את הנכס, עדיף בדרך כלל גם עבור הקונה.

עם זאת, ישנם מקרים בהם תיקון הליקויים על ידי הקבלן אשר בנה את הנכס איננו בא בחשבון או שהוא אינו יכול להיות במידה מספקת אשר תענה על צרכיו של הקונה. לדוגמא, במקרים בהם קונה הדירה נתן לקבלן הזדמנות לתקן את אי ההתאמה, טרם הפנייה לערכאות המשפטיות, בית המשפט ימנע מלהעניק לקבלן הזדמנות נוספת לתקן את אי ההתאמה במסגרת ההליך המשפטי.