היבטים על תמ``א 38 ביוזמת הדיירים

דרגו את המאמר

תמ"א 38 הינה תוכנית אשר מאפשרת לבעלי דירות בבניין משותף לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, תוך קבלת הטבות שונות מהרשויות אשר מאפשרות הרחבות בבניין (כגון מרפסות, חניות, מעלית וכדומה). על פי רוב, דיירים בבניין משותף פונים ליזם חיצוני כאשר הם מתעניינים בתמ"א 38.

במקרים כגון דא, זכויות הבנייה מועברות ליזם, היזם מבצע את הפרויקט ומקבל בתמורה את הדירות החדשות. עם זאת, גם הדיירים יכולים להיות היזמים של עצמם ולקבל את הדירות החדשות. פנייה לדרך זו מאפשרת לדיירים ליהנות מרווח משמעותי אשר יכול להגיע למיליוני שקלים.

היות ומדובר בפרויקט מורכב, הכולל התנהלות מול שורה של גורמים (קבלנים, שיפוצניקים, רשויות, עורכי דין וכדומה), תמ"א 38 ביוזמת הדיירים מתאימה בעיקר למקרים בהם ישנו מספר מצומצם של בעלי דירות והיחסים ביניהם טובים ובטוחים. כמו כן, מקרים אלה מתאימים גם למקום בו תמ"א 38 איננה משתלמת ליזם חיצוני (לדוגמא, כאשר הדיירים בקומות העליונות מחזיקים בזכויות הקשורות בגג ואין הם מוכנים לוותר עליהן).

עריכת אסיפת דיירים והתמודדת עם סרבנים

בשלב הראשוני, יש לערוך אסיפת דיירים בבניין ולהעלות את האפשרות להתחיל בפרויקט תמ"א 38. חשוב בעניין זה לקבל את הסכמתם של רוב הדיירים (אם אפשר את כולם). יודגש כי לעיתים ניתן להתחיל בפרויקט תמ"א 38 גם מבלי לקבל את הסכמתם של כל הדיירים. עם זאת, מיותר לציין כי העדר הסכמה עלול ליצור בעיות בהמשך. בשלב זה, חשוב להעמיד את הדיירים הסרבנים על יתרונותיה של התמ"א ועל המשמעויות שהיא יכולה לספק לכלל דיירי הבניין.

התקשרות עם בעלי מקצוע כגון עורך דין ומנהל פרויקט

לאחר אסיפת הדיירים יש לפנות לעורך דין העוסק בתחום ואשר ידאג לעדכן את הדיירים בנוגע להשלכות המשפטיות הקשורות בפרויקט. כמו כן, עורך הדין יערוך את החוזים השונים מול הקבלנים ובעלי המקצוע שיבצעו את העבודה בפועל, וכן את החוזים בין הדיירים לבין עצמם.

לאחר עריכת האסיפה וההתקשרות עם עורך הדין, יש להיפגש עם אדריכל ולבקש ממנו תוכנית אדריכלית רעיונית. תוכנית זו תבדוק את הזכויות השונות בבניין במסגרת תמ"א 38 והאם ניתן בכלל לעבור את הפרויקט בהצלחה. במסגרת התוכנית נבדק המצב התכנוני בנוגע לתמ"א 38 וזכויות הבנייה במקום. כמו כן, האדריכל בודקת אפשרות להוסיף מעליות, ממ"דים, חניות וכמובן דירות חדשות על גג הבניין.

לאחר עריכת התוכנית האדריכלית, יש לפנות לבעל מקצוע אשר יעריך את העלויות השונות הכרוכות בהוצאת התוכנית אל הפועל. מדובר בפניה למנהל פרויקט אשר הינו מהנדס בניין ואשר יבדוק האם ניתן לבצע את התוכנית מבחינה טכנית ומהן עלויותיה העתידיות. מהנדס הבניין יוכל להעריך את המועדים הרלבנטיים בלוחות הזמנים ואת עלויות הקמת וניהול הפרויקט מתחילתו ועד למסירת הדירות החדשות.

מנהל הפרויקט מעריך את עלויות התכנון, הבדיקות והביצוע, והוא אחראי על בחירת אנשי מקצוע בהתאם למכרזים ולתקציב אשר בעלי הדירות מקציבים לעניין. במסגרת העלויות השונות מקופלים גם שכר טרחתם של בעלי המקצוע השונים כגון מנהל הפרויקט, עורך דין, שמאי מקרקעין, יועץ ביטוח, יועץ חנייה, קבלני ביצוע, מפקח בנייה, חומרים, מיסוי מקרקעין, עלות מימון, מעליות וכדומה.