ביטול הסכם תמ``א 38 לאחר חתימת חוזה, באילו מקרים?

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 4.0 מתוך 5

במסגרת תכנית תמ"א 38, עוברים בניינים ישנים שקיבלו היתר בנייה לפני שנת 1980 תהליך של חיזוק מפני רעידות אדמה. בעלי הדירות מקבלים מהמדינה היתרי בנייה לצורך הרחבה ובנייה נוספת בבית המשותף ונהנים מהרחבת הנכס והשבחת הרכוש המשותף.

כדי להתחיל בביצוע הפרויקט, בעלי הדירות מתקשרים בהסכם מול קבלן או יזם שמבצע את עבודות החיזוק בפועל, וכדי לחסוך בעלויות הגבוהות של עבודות הבנייה, רשאים הדיירים להעביר את זכויות הבנייה לקבלן או יזם, בתמורה לביצוע עבודות התכנון והבנייה הנדרשות, ללא צורך בתשלום הוצאות רבות הכרוכות בבנייה, כך שלאחר השלמת הפרויקט היזם מרוויח ממכירת הדירות החדשות.

במסגרת הסכם תמ"א 38 חותמים בעלי הדירות עם החברה היזמית או הקבלנית על חוזה הכפוף לחוק החוזים, שבו יש להסדיר את מלוא הנושאים הרלוונטיים. חשוב לפרט את ההסכם ככל שניתן, במטרה למנוע מחלוקות עתידיות בין הצדדים, כולל: המפרט הטכני וההנדסי והתמורות שיינתנו עבור זכויות הבנייה הנוספות.

פרויקטים של תמ"א 38 מאופיינים בזמני ביצוע ממושכים, לכן חשוב להגדיר בהסכם מהן העבודות שיש לבצע על בסיס תכניות מפורטות, מהו לוח הזמנים עבור כל שלב, סעדים ופיצויים עבור הפרה של לוח הזמנים וסנקציות שבהן ניתן לנקוט כדי שלא להיגרר לוויכוחים ממושכים בבתי המשפט.

ביטול הסכם תמ"א 38 עקב פגם בכריתתו

פרק ב' לחוק החוזים עוסק במקרים שבהם ניתן לבטל חוזה בבית משפט, כולל הסכם שנחתם בין בעלי הדירות לחברה היזמית או הקבלנית, בשל פגם בכריתתו, אי עמידה בלוחות זמנים, שינוי תכניות הבנייה ללא אישור והסכמה, חוסר תום לב, הסתרת עובדות מהותיות ועוד.

למשל, ניתן לבטל חוזה שנחתם מול יזם שהתגלה כקבלן חתימות, אשר במועד החתימה הסתיר את העובדה שהוא לא הקבלן המבצע, וכוונתו להעביר את ההסכם ליזם שיציע את דמי התיווך הגבוהים ביותר. כמו כן, ניתן לבטל חוזה, במקרה שהיזם שינה את תכנית הרחבת הדירות בבניין ללא ידיעת הדיירים וללא הסכמתם.

על פי פרק ב' לחוק החוזים ניתן לבטל חוזה שנכרת למראית עין בלבד, וכן חוזה שנחתם בטעות כאשר צד שהתקשר בחוזה לא היה מתקשר בו אם היה יודע על הטעות והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך. במקרה זה, רשאי בית המשפט, לבטל את החוזה ואף לחייב את הצד שטעה בפיצויים על הנזק שנגרם לצד השני. עילה נוספת לביטול חוזה היא הטעיה, כאשר צד שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעה אותו הצד השני, לרבות אי גילוי של עובדות מהותיות אשר לפי הדין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן.

כאשר נפלה בחוזה טעות סופר, ניתן לתקן את החוזה בהסכמת הצדדים ואין הטעות עילה לביטול החוזה. אולם כאשר מדובר בכפייה, וצד שהתקשר בחוזה עקב כפייה מהצד השני, או חתם עליו תוך הפעלת כוח או איומים, רשאי לבטל את החוזה. ואף צד שהתקשר בחוזה עקב ניצול מצוקתו, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, של הצד השני ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה. במקרים מסוימים ניתן לבטל את החוזה באופן חלקי ולהפריד לסעיפים כאשר עילת הביטול נוגעת רק לאחד מחלקיו.