מהן זכויות דיירים בפינוי בינוי?

דרגו את המאמר

התקבלו 4 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

מטרת פרויקט פינוי בינוי היא הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים במקומם, תוך הגדלת זכויות הבניה ובניית מספר רב של דירות בהשוואה למספר הדירות קיימות. במסגרת הפרויקט, מוכרים בעלי הדירות בבניין שנהרס את מלוא זכויותיהם בדירתם הישנה, ובתמורה מקבלים נכס חדש ומשודרג, בעל ערך רב יותר מזה שהיה להם, ללא השקעה כספית מצדם.

הפרויקט מתבצע על שטח קרקע שהוחלט לפנות את תושביו, להרוס את בתי המגורים שבנויים בשטחו ובמקומם לבנות בנייני מגורים חדשים. הסמכות להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נתונה בידי משרד הבינוי והשיכון, ושמאי פינוי ובינוי שנבחר מטעם הממשלה מחליט האם הפרויקט כדאי או לא.

מטרת הפרויקט היא התחדשות עירונית הכוללת עריכת שינויים פיזיים יזומים בסביבה בנויה, באמצעות שיקום המרקם הקיים ושיפורו במגוון רחב של כלים תכנוניים ותוספת דירות מגורים. המסגרת החוקית לפרויקט פינוי בינוי מעוגנת בסעיף 33א' לחוק התכנון והבניה משנת 1965 ובחוק פינוי ובינוי (פיצויים), שחוקק בשנת 2006, אשר נועד להתמודד עם דיירים סרבנים, שאינם מעוניינים להתפנות מבתיהם במסגרת פינוי בינוי, כאשר רוב דיירי הבניין מסכימים לפינוי.

כל בעל דירה זכאי לקבל דירה חלופית משודרגת

החוזה נערך בין יזם הפרויקט לבין דיירי הבניין העומד להריסה. כדי לקבל היתר להתחלת הביצוע נדרשת הסכמה של בעלי הדירות בבניין. לאחר חתימת החוזה, הדיירים מתפנים מן הבניינים המיועדים להריסה, וכל בעל דירה זכאי לקבל דירה חלופית בבניין חדש, אשר עוברים להתגורר בו גם דיירים חדשים.

בעלי הדירה זכאים לכיסוי כל העלויות הכרוכות בפינוי, כולל תשלום דמי שכירות בתקופת ההמתנה שבין פינוי הדירה הישנה עד המעבר לדירה החדשה. על פי התקן, הדירה החדשה תהיה גדולה יותר מהדירה הקיימת, והיא תכלול חדר אחד נוסף, ממ"ד ומרפסת או שטח בהיקף דומה. כל דייר יקבל חניה אישית, בבתי המגורים יהיו מעליות חדישות וכניסות מהודרות, והבניינים ייבנו בסטנדרטים חדישים ועמידים לרעידות אדמה כמו בתמ"א 38.

מדובר בתמורה טובה עבור הדירה הישנה, שהיא דירה חדשה ויוקרתית הבנויה בסטנדרטים המקובלים, ללא כל השקעה כספית מצדם. עם זאת פינוי בינוי טומן בחובו גם סיכונים שונים הנובעים ממורכבותו של התחום, כגון: השגת זכויות בנייה, התמודדות מול דיירים סרבנים, חתימת חוזים והשגת בטוחות.

הזכות לסרב לפרויקט פינוי בינוי

חוק הפיצויים במסגרת פרויקט בינוי ופינוי נועד להעניק לדיירים תמריצים שיעודדו אותם להסכים להתפנות מבתיהם. לפי התיקון בחוק, דייר שמסרב באופן בלתי סביר לעסקה, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי הגיוניים, בזמן שרוב הדיירים מעוניינים להתחיל בבנייה, נדרש לשאת באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה.

החוק מפרט מתי סירוב של דייר נחשב כסביר, כך למשל כאשר העסקה המוצעת אינה משתלמת מבחינה כלכלית, אם היא אינה מותאמת למגבלותיו, או כאשר לא הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש. במקרה שנקבע כי הסירוב לעסקת פינוי בינוי אינו סביר, הדייר הסרבן יהיה חשוף לתביעת נזיקין מצד שאר הדיירים שהסכימו לעסקה, ובית המשפט רשאי לחייבו בתשלום פיצויים לשאר בעלי הדירות.