מהו תיקון 2 בתמ``א 38?

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

בתחילת שנת 2010, אושר התיקון השני לפרויקט תמ"א 38 שהוא שילוב בין פינוי בינוי ותמ"א 38. התיקון השני מאפשר להרוס מבנה שעומד בתנאי התמ"א הרגילה וזקוק לחיזוק ולשיפוץ יסודי, ולהקים במקומו בניין חדש ויוקרתי מן היסוד.

התיקון השני מחייב להוסיף מקומות חנייה לכל בעלי הדירות בקומת המרתף, לובי, מפלסים אחידים וממ"ד בכל דירה, וכן תוספת זכויות הכוללת: סגירת קומת קרקע על עמודים לבניית עד שלוש דירות חדשות, תוספת קומה על גג הבניין בשטח קומה טיפוסית, הרחבה של 25 מ"ר לכל דירה קיימת והרחבה של 25 מ"ר לכל דירות התמ"א החדשות בקרקע ובגג.

חיזוק מפני רעידות אדמה

בשנת 1975, נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה, שלפיו רוב המבנים שנבנו עד שנת 1980 אינם עומדים בדרישות התקן, ועלולים לגרום להתמוטטות מבנים רבים בהתרחשות רעידת אדמה חזקה.

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. מטרת התכנית היא לחזק בניינים משותפים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקן. התכנית מעניקה לבעלי הדירות תמריץ כלכלי לחיזוק המבנה, על ידי הענקת זכויות בנייה מוגדלות וקיצור הליכים בירוקרטיים לקבלת היתר בנייה.

תמ"א 38 תורמת לשדרוג ושיפוץ יסודות הבניין, להרחבת הדירות, ולשיפור המראה החיצוני של המבנה. וכן לתוספת מעלית ומקומות חנייה, גם באופן החורג מקווי הבנייה המקוריים, ותוספת של מרחבים מוגנים למבנים בצורת מרחב מוגן דירתי וקומתי.

מה ההבדל בין תמ"א 38/2 לפינוי בינוי?

בשנת 2007, נכנס לתוקף התיקון הראשון, העוסק בהוראות פרשנות לתוכנית המקורית, ובעיקר בסוגיית היחס שבין תכניות בניין עיר מפורטות לבין תמ"א 38. עיקרו של התיקון השני הוא תוספת זכויות הבניה גם במסגרת פרויקט של הריסה ובניה מחדש של הבניין, כמו בפרויקט פינוי בינוי.

ההבדל המרכזי בין התכניות הוא שבמסגרת תמ"א 38/2, ניתן היתר להריסת מבנים הזקוקים לחיזוק ובנייתם מחדש במקום המבנה ההרוס, בתוספת זכויות בנייה. בתמ"א 38/2 נבנות לפחות 25 יחידות דיור, וקווי הבניין החדש לא חורגים מקווי הבניין לפי התכניות המפורטת בתב"ע, לעומת פרויקט פינוי בינוי שמכיל לעיתים מאות יחידות דיור ונמשך כחמש שנים.

תמ"א 38/2 מבוצעת רק בערים מרכזיות כמו: תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רעננה ורמת השרון, לעומת תמ"א 38 ופינוי בינוי שמתבצעות בכל הארץ. כל בעלי הדירות חייבים להסכים, לעומת רוב רגיל של 60% מבעלי הדירות בבניין בתמ"א 38. הבניה מתחילה מיום קבלת היתר הבניה ונמשכת בין שנה וחצי עד שנתיים, כאשר במהלך תקופת הבנייה מקבלים דיור חלופי. לאחר השיפוץ הופך הבניין ליוקרתי ומחודש והדיירים מקבלים דירה חדשה, תוך ניצול מיטבי של זכויות הבניה.

כדי לבצע פרויקט תמ"א 38 נדרש היתר בניה לבניית הבית המשותף שהוצא לפני 1980, ואישור מהנדס מוסמך לכך שהמבנה אינו עומד בתקן הישראלי 413, הבית צריך להיות מעל שתי קומות ושטחו הכולל מעל 400 מ"ר, ויש לחזקו מפני רעידות אדמה. בתמ"א 38/2 בנוסף לתנאי הסף, נדרש אישור שהיקף השיפוץ אינו משתלם ועדיף להרוס ולבנות מחדש, ובבניין אין מעלית ואין מספיק מקומות חנייה לדיירים.