מחלוקת לאחר 50 שנה - האם חוזה חכירה כלל גם אופציה?

דרגו את המאמר

מחלוקת בנוגע לקיומה של אופציה להארכת חכירה

ע"א 7123/10 ‏תחנת דלק ראש פינה נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ

הסכמי חכירה במקרקעין מעניקים לחוכר זכות לעשות שימוש בנכס למשך תקופה משמעותית. על פי רוב, מדובר בהסכמים ל-49 שנים. לעיתים, קיימת בהסכם גם אופציה להארכת החכירה. אחת הבעיות בהסכמים אלה באה לידי ביטוי כאשר נוצרת מחלוקת בין החוכר והמחכיר בנוגע לקיומה או העדרה של אופציה. במקרים אלה, ייתכן ויהיה קשה להתחקות אחר "הצדק" בשל חלוף השנים. להלן דוגמא למקרה כאמור.

מדובר בתביעה שהוגשה על ידי שותפות שהפעילה תחנת דלק בראש פינה, כנגד חברת "דלק" שהחכירה לה את הקרקע עליה היא פעלה. השותפות טענה כי בהסכם החכירה, אשר נערך בשנת 1965, הוכנס סעיף אופציה. מנגד, חברת "דלק" הכחישה זאת מכל וכל.

עובדות המקרה היו כדלקמן. תחנת הדלק בראש פינה חכרה בחכירה לדורות מקרקעין בבעלות חברת "דלק". תחנת הדלק, אשר נוהלה על ידי שותפות בשם "תחנת דלק ראש פינה", הגישה לבית המשפט המחוזי תביעה למתן פסק דין הצהרתי. במסגרתה, היא ביקשה מבית המשפט להצהיר על כך שנתונה לה אופציה לחדש את החכירה ל-49 שנים נוספות. מנגד, חברת "דלק" טענה כי בהסכם החכירה הראשון, שנחתם לפני כ-50 שנה, לא הייתה כלולה אופציה להארכת החכירה. השאלה באשר לקיומה או העדרה של האופציה הנ"ל עמדה במרכזו של הדיון בבית המשפט המחוזי.

הסכם החכירה וטענות הצדדים

הסכם החכירה נחתם בין ארבעה שותפים. על פי הסכם זה, חברת "דלק" החכירה את השטח המדובר לשותפים למשך 49 שנים תמורת "תשלום סמלי שייקבע בין הצדדים". החכירה נעשתה לשם הקמת תחנת דלק בהתאם לזיכיון. כמו כן, הוסכם על מתן הלוואה לצורך מימוש הקמת התחנה ונקבע כי זכות החכירה תירשם, לאחר פירעון ההלוואה, על שמם של השותפים. הוסכם גם כי עם רישום הזכות, תירשם משכנתא לטובת חברת "דלק".

זמן קצר לאחר ההסכם, נרשמה "תחנת דלק ראש פינה" כשותפות והיא הוכנסה להסכם. בחלוף מספר חודשים, נרשמו בלשכת רישום המקרקעין שטר חכירה לטובת השותפות, וכן משכנתא לטובת חברת "דלק". כך התנהלו העסקים במשך כ-35 שנים.

בשנת 2001, השותפות רשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה בדבר "זכות אופציה הנתונה לה להאריך את החכירה ב-49 שנים נוספות". בחלוף שבע שנים, בדצמבר 2008, השותפות הגישה תובענה לבית המשפט המחוזי בנצרת לשם מתן פסק דין הצהרתי המכיר באופציה ובזכותה להאריך את החכירה ב-49 שנים נוספות.

קביעה על בסיס מסמכים ודחיית התביעה

בית המשפט המחוזי דחה את התביעה. נקבע כי השותפות לא השכילה להוכיח את קיומה של אופציה בהסכם החכירה. במסגרת הדיון בבית המשפט, השופט עמד על כך שנוכח השנים הרבות שחלפו, לא היה ניתן להביא לעדות את העדים הרלבנטיים. בנוסף, עדויות רבות אחרות נדחו על ידי השופט מחמת היותן עדויות מפי השמועה. השופט ציין כי השותפות לא השכילה להביא לעדות אף אחד מהשותפים אשר היה יכול להעיד מידיעה אישית על קיומה של אופציה בהסכם החכירה.
בית המשפט קבע כי הוא היה צריך לקבל את החלטתו רק על בסיס "ניתוח המסמכים והראיות שנערכו בזמן אמת". השותפות תלתה יהבה בשני מסמכים רלבנטיים:

1. צילום של החלטה בלתי חתומה של מועצת המנהלים של חברת "דלק" ובה נאמר כי "הוחלט להחכיר את השטח ל-49 שנים, עם זכות חידוש ל-49 שנים נוספות".
2. טופס הצהרה לרשויות מס שבח מקרקעין הנוגע לעסקת החכירה שנערכה בין הצדדים. בטופס זה נרשם כי מהותה של העסקה היה לשם "חכירה ל-49 שנים עם זכות חידוש ל-49 שנים נוספות תמורת 12,000 לירות ישראליות לשנה".
    

הכרעת בית המשפט

בנוגע למסמך הראשון, בית המשפט עמד על כך שההחלטה לא הייתה חתומה ועל כן לא הוכח על ידי השותפות כי היה מדובר בהחלטה מחייבת של חברת "דלק". נקבע כי החלטה זו לא התיישבה עם התנהגותה של חברת "דלק" בפועל ועם השתלשלות העניינים כפי שהוצגה. השותפות לא השכילה להציג ראיות בנוגע לזהות עורך ההחלטה הבלתי חתומה, מועד קבלת ההחלטה, היכן היה המסמך המקורי והיכן הוא נשמר במרוצת השנים. זאת ועוד, הודגש כי ההחלטה הבלתי חתומה לא צורפה לשטר המשכנתא או לשטר החכירה. מנגד, חברת "דלק" הציגה החלטה חתומה של מועצת החברה ,שהתקבלה שבועיים לאחר התאריך שהיה נקוב על ההחלטה הבלתי-חתומה. בהחלטה המאוחרת לא היה זכר ל"אופציה" שהוזכרה בהחלטה הבלתי חתומה שקדמה לה.

נציגי השותפות העידו כי הם החזיקו במסמך ההחלטה הבלתי-חתומה כבר בשנת 1994. עם זאת, כאשר הוגשה על ידם התביעה למתן סעד הצהרתי, מסמך זה לא הוצג. בית המשפט מצא בכך חוסר תום לב. נקבע כי "יש להימנע ממתן סעד הצהרתי, אשר מהווה מעין סעד מן היושר, לצד שאיננו נקי כפיים".

בפסק הדין נקבע כי נפלו גם סתירות מהותיות בהחלטה הבלתי חתומה. לדוגמא, השותפות הוזכרה בשמה ("תחנת דלק ראש פינה"), וזאת למרות שהיא נרשמה רק שבועיים מאוחר יותר. כמו כן, בית המשפט עמד על תוכן דיוניה של ההנהלה המצומצמת בהחלטה החתומה, ועל כך שחברי ההנהלה הביעו "חשש מפני תקופת חכירה ארוכה". דהיינו, ההחלטה הבלתי חתומה לא התיישבה עם תוכן הדיונים הנ"ל.

באשר לטופס למס שבח, בית המשפט קבע כי לכאורה היה זה מסמך אשר נערך על ידי הצדדים במרץ 1965. עם זאת, נקבע כי פרטים מסוימים בטופס זה, אשר לא מולאו כנדרש, הותירו שאלות פתוחות ללא מענה ו/או הסבר. לדוגמא, נרשם כי עסקת החכירה נערכה ב-15 למרץ 1965, אך תאריך זה לא הופיע על אף אחד מהמסמכים האחרים בתיק. כמו כן, ב"כ השותפות דאז, אשר העיד כי ערך את המסמך, לא היה יכול להסביר את הסתירה בין האמור בו לבין מסמכים אחרים כגון החלטות חברת "דלק", הסכם החכירה שהוגש ללשכת רישום המקרקעין וכדומה. אי לכך, נקבע כי גם טופס זה לא היה יכול להוכיח הסכמה מאוחרת על הכנסת אופציה לחוזה החכירה. סתירות נוספות התגלו, בין השאר, בנוגע לגודל השטח ולתקופות החכירה.