האם אדם אשר ייזם עסקת מקרקעין ללא רישיון מתווך יקבל דמי ייזום?

דרגו את המאמר

דחיית תביעה לדמי ייזום בגין עסקת מקרקעין

ת"א 7720-09

בין שתי חברות נכרת הסכם מכר לגבי רכישתם של מקרקעין. לאחר שהעסקה יצאה על הפועל, הוגשה תביעה כנגד הרוכשים לתשלום "דמי ייזום". התובע טען כי הוא היה זה אשר "הניח את העסקה על השולחן" והוא למעשה יזם אותה. "אי לכך", טען התובע, "אני זכאי לדמי ייזום בסך של 2% ממחיר העסקה". הנתבעת טענה כי לא היו דברים בגו.

בתקופה נשוא התביעה, התובע לא היה בעל רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין. היות והוראותיו של חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 אוסרות על תיווך במקרקעין על ידי מי אשר אינו בעל רישיון, התובע ביקש להציג את העסקה כ"עסקת מימון". לטענתו, העסקה המקורית הייתה כי הנתבעת תממן את עסקת הקומבינציה עבור אדם אחר, אשר ישמש כמקשר בין הנתבעת לבין בעלת הנכס.

עובדות המקרה

ביולי 2002 נכרת בין הנתבעת לבעלת נכס הסכם לפיו הנתבעת תרכוש את זכויותיה של בעלת הנכס במקרקעין המדוברים. התובע, אשר הציג עצמו כ"איש עסקים", טען כי אדם בשם א' פנה אליו וביקש את סיועו במימון חיצוני של עסקת קומבינציה.

לטענת התובע, הוא העלה את הרעיון כי הנתבעת תממן העסקה. התובע פנה לנתבעת ויצר פגישה בינה לבין א'. בעקבות הפגישות הנ"ל, נערכו פגישות בין נציגי בעל הנכס, נציגי הנתבעת וא'. פגישות אלו לא הולידו דבר. בסופו של היום, נכרתה עסקה אחרת לחלוטין, ללא א', בין הנתבעת לבין בעלת הנכס.

בית המשפט – גם אם התובע היה מתווך במקצועו, הוא לא היה זכאי למי תיווך

כאמור, עסקת הקומבינציה המקורית, בין א' לבין בעלת הנכס במימון הנתבעת, לא יצאה אל הפועל. בסופו של היום, ההתקשרות לרכישת הנכס נעשתה באופן ישיר בין החברה הרוכשת לבין בעלת הנכס. דהיינו, הנתבעת לא הביעה כל כוונה לממן עסקת מקרקעין בתור בעלת הון, אלא כוונתה הייתה לרכוש את הנכס (כוונה אשר יצאה אל הפועל).

זאת ועוד, בית המשפט ציין כי היות והמימון אשר היה אמור לשבת בבסיס "עסקת המימון" נועד לשם עסקת קומבינציה, כך או כך מדובר בעסקה בזכות במקרקעין על פי מהותה והיקפה. לפיכך, נקבע כי חל עליה חוק המתווכים. בית המשפט קבע כי לכאורה היה מקום כעת לבחון האם אדם שאיננו מתווך מקרקעין, אשר היה שותף לעסקת המקרקעין במסגרת עיסוקו, זכאי לדמי תיווך.

עם זאת, בית המשפט ציין כי היות והוכח לפניו שהתובע כלל לא היה "הגורם היעיל" בעסקה, לא הייתה כל נפקות לתשובה לשאלה זו. דהיינו, התובע לא הוכיח כי הוא היה הגורם היעיל לעסקה ועל כן הוא לא היה זכאי לתשלום כלשהו, בין אם מדובר בדמי תיווך ובין אם עסקינן ב"דמי ייזום".

מהו הגורם היעיל?

הלכה פסוקה היא כי הגורם היעיל לפי חוק המתווכים איננו רק הגורם אשר מציג בפני הלקוח את הנכס. במקרים אלה, נפסק לא אחת כי אין להסתפק במבחן "הסיבה בלעדיה אין" ויש לבחון האם המתווך אכן גרם באופן ממשי להתקשרות בעסקה. עמלו של המתווך לעניין זה, ועילתו לזכות בעמלה, מבוססים על השגת המטרה אשר לשמה נערך חוזה התיווך.

במקרה דנן, בית המשפט קבע כי הדבר היחיד אשר קשר בין התובע לבין הנתבעת ועסקת המקרקעין היה "זהות חלקית למדי". למעשה, התובע הכיר לא' את הנתבעת, והציע כי זו תממן את עסקת הקומבינציה אותה ביקש א' לעשות בנכס. בסופו של היום, בעסקה שנכרתה הלכה למעשה, לא היה א' שותף כלל.

כמו כן, בית המשפט ציין את הזמן אשר עבר מאז פעולותיו של התובע ועד לעריכת העסקה (מספר חודשים), מהות העסקה אשר נכרתה בסופו של דבר (והפער המשמעותי בין העסקה הסופית לבין העסקה אותה ביקש התובע), כישלונה של העסקה הראשונה (כבר בשלבים מוקדמים), העדר קשר מוחלט בין התובע לבין בעלת הנכס המוכרת, השוני בין העסקאות (לרבות פערים משמעותיים בתשלום) ועוד. כמו כן, לא הוכח כי מי מהצדדים נשא בדמי תיווך. לסיכום, בית המשפט קבע כי התובע לא היה גורם יעיל בעסקה ועל כן הוא אינו זכאי לעמלה כלשהי.