האם מתווך זכאי לדמי תיווך למרות שהעסקה נסגרה עם מתווך אחר?

דרגו את המאמר

תביעת מתווך נגד לקוח

בעבר, שוק הנדל"ן היה מתנהל פחות או יותר על מי מנוחות, כאשר מודעות אודות נכסים למכירה, רכישה או השכרה, היו מפורסמים בעיתונים היומיים. כיום, עם כניסת האינטרנט לכל בית בישראל, וכוחם העולה של לו"חות הנדל"ן המקוונים, שוק הדיור בתנופה של ממש. כמו כן, גם היום נעזרים אנשים רבים בשירותי תיווך בעסקאות מקרקעין, כאשר הם מעוניינים לרכוש או למכור נכס.

היות ומדובר בסכומים משמעותיים, מחלוקות בין לקוחות לבין מתווכי דירות ונכסים הינן עניין שגרתי. על פי רוב, הצדדים מגיעים לעמק השווה ו"סוגרים עסקה". עם זאת, לעיתים אין מנוס מפניה לערכאות המשפטיות.

בית המשפט השלום בתל אביב עסק לאחרונה בתביעה שזהו עניינה. מדובר בתביעה שהוגשה על ידי מתווך, כנגד לקוח לשעבר, לתשלום דמי תיווך. בית המשפט קיבל את התביעה ובפסק הדין נקבעו שורה של מבחנים קונקרטיים אשר אמורים למנוע מניפולציות בעסקאות אלו.

האם מדובר בגורם היעיל?

מקורה של הזכות לדמי תיווך מצוי בחוק המתווכים ובפסיקה, והיסוד המרכזי של זכות זו הינו "הגורם היעיל". דהיינו, הקביעה כי המתווך היה הגורם היעיל אשר הביא למעשה להתרחשות העסקה.

במקרה זה, המתווך טען בפני בית המשפט כי הוא סייע ללקוח לרכוש דירה בגבעתיים, אך לדאבונו הלקוח והמוכר עשו "יד אחת" כנגדו והדירו אותו מפרטי ההסכם. המתווך הוסיף כי הדרתו הייתה בעלת מטרה אחת – להימנע מתשלום דמי התיווך. לדבריו, למרות שהוא הראה את הדירה לרוכש, האחרון קנה את הנכס "מאחורי גבו".

רוכש הדירה הציג, כמובן, גרסה אחרת לדברים. לטענתו, לאחר שהמתווך הראה לו את הדירה, מכירתה הוקפאה על ידי המוכר והוא המשיך לחפש דירות אחרות. רוכש הדירה הוסיף כי הוא הפסיק את התקשרותו עם המתווך התובע והתקשר עם מתווך אחר. הנתבע הוסיף כי הוא התקשר עם מתווך אחר לאחר מספר חודשים, וזה הראה לו את הדירה פעם נוספת כמוצעת למכירה. מכאן, טען הלקוח, המרחק לסגור את העסקה היה קצר. עם זאת, הוסיף הלקוח, לתובע לה היה כל חלק בעסקת הרכישה.

הקפאת המכירה לא ביטלה את הסכם התיווך

בית המשפט קבע כי יש לקבל את התביעה. בפסק הדין נכתב כי מצבו של המתווך אל מול לקוחותיו הינו נמוך וזאת משום שלאחר שהמתווך קישר בין השניים, יכולים הם לעשות כרצונם ואף לא לעדכן אותו אודות המשך העסקה. יצוין כי גם לרוכש וגם למוכר אינטרס משותף להימנע מתשלום דמי התיווך. בית המשפט הוסיף כי הערמה על המתווך יכולה להיעשות גם כאשר המתווך פועל כראוי וכחוק, ממלא הסכם בכתב ונוקט בפעילות אקטיבית למען העסקה.

במקרה דנן, בית המשפט קבע כי הקשר אשר נוצר בין הלקוח לבין המתווך האחר איננו יכול להביא לניתוק הקשר הראשוני שנוצר בין הלקוח לבין מוכר הדירה במסגרת היחסים מול המתווך הראשון. לאמור, היכרותו המוקדמת של הנתבע עם מוכר הדירה, אשר הייתה בזכות המתווך הראשון (התובע), אומרת דרשני. מדובר אפוא בהיכרות אשר סייעה באופן משמעותי לרכישת הנכס בסופו של היום.

השופטת ציינה כי כאשר תהליך המכירה של הנכס נעצר על ידי מוכר הדירה באופן יזום, יש למנוע מקרים בהם הצדדים יתחמקו מתשלום דמי התיווך על ידי הפעלת מניפולציות שונות. למעשה, נקבע כי התנאי העיקרי אשר יכול לאפשר את ביטולו של הסכם ההתחייבות לדמי תיווך הינו כאשר בעל הנכס מעוניין – משיקולים ענייניים – לא להביא לביצוע העסקה.

החלטה על העדר רצון למכור איננה כהעדר מכירה בגין הקפאת הליכים. בית המשפט ציין כי נסיבות הקפאת המכירה נבעו בשל רצונו של מוכר הנכס "לחכות לשעת כושר למכור את הנכס במחיר מרבי". דהיינו, אין עסקינן אלא בטקטיות של מכירה אשר אינן מנתקות את הקשר בין המתווך הראשון לבין רוכש הדירה.