דרישת הכתב במקרקעין

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

"דרישת הכתב בעסקה במקרקעין מנומקת בדרך כלל משום חשיבות העסקה ורצינותה. אחת ממטרותיה הינה להרתיע אדם מלהתחייב בקלות דעת ובחיפזון, ולדאוג לכך שהוא יקדיש מחשבה נוספת לבחינת רצונו האמיתי" (ע"א 726/71 גרוסמן את קב"ק נ' מנהלי עיזבון בידרמן, פד"י כ"ו(2) 781, 789).

עסקת מקרקעין, על פי החוק, היא עסקה במסגרתה מוענקת בעלות או זכות אחרת במקרקעין, שלא בדרך של צוואה והורשה. החוק מפרט את זכויות המקרקעין וביניהן – שכירות, בעלות, משכנתא וזיקת הנאה.

חוזה העוסק בעסקת מקרקעין הוא חוזה ככל חוזה עיסקי וחלים עליו דיני החוזים השונים כגון חוקי החוזים, חוק התרופות (פיצויים בעקבות הפרות חוזה או ביטול חוזה בגין הפרה) ועוד. על עסקות מקרקעין חלים חוקים ייחודיים הנובעים מתכלית ההסכם וביניהם חוק המקרקעין, חוק הגנת הדייר וכדומה.

במקום בו ישנם סתירה בין החקיקות השונות, תגבר החקיקה הספציפית על החקיקה הכללית. למשל, חוזה לפי חוק החוזים אינו חייב להיערך בכתב ודי בהסכמה הדדית של הצדדים, ושלא מתוך כפייה או אונס. עם זאת, חוק המקרקעין דורש כי חוזה מקרקעין יערך בכתב. מדובר בדרישה הידועה כ"דרישת הכתב". במקרים אלו, חוזה מקרקעין לא יהיה תקף כל אימת שלא נערכה עסקה בכתב החתומה על ידי שני הצדדים.

מה צריך להחיל ההסכם ומשמעותה של דרישת הכתב

על פי החוק, לא די בכך כי הצדדים לעסקת מקרקעין ערכו ביניהם הסכם בכתב. הסכם זה צריך לכלול את שלל הפרטים הנוגעים לעסקה לרבות המחיר, תיאור המקרקעין, שמות הצדדים, מהותה של העסקה וכדומה. במידה והחוזה עוסק במכירה של זכות במקרקעין, קיימת חובה לערוך הסכם בכתב ועסקה אשר תיעשה בדרך אחרת איננה תקפה לפי החוק.

שורה ארוכה של פסקי דין, אשר ניתנו בעניין זה, הסבירו את הרציונאל העומד מאחורי דרישת הכתב בעסקת מקרקעין. בין הגורמים המרכיבים רציונאל זה ניתן למצוא את הבאים – עסקה במקרקעין היא לרוב עסקה רצינית בהיקפים ניכרים, הדברים בעסקת מקרקעין צריכים להיות מגובשים בין הצדדים באופן מרבי ועוד.

גורם נוסף, וחשוב לא פחות, נובע מהסברה כי היות ומדובר בעסקה בעלת חשיבות (אשר היקפה הכספיים יכולים להיות גדולים במיוחד), יש בדרישת הכתב כדי להרתיע צדדים מלערוך הסכמה כאמור כלאחר יד. עסקת מקרקעין, ראוי לה כי תיעשה תוך נתינת שיקול דעת ומומלץ בהחלט שתיחתם רק לאחר התייעצות עם עורכי דין העוסקים בתחום זה. זאת ועוד, הסכם החתום על ידי הצדדים מעיד על רצינותם ועל גמירות דעתם להביא את העסקה אל הפועל.
 

עסקת מקרקעין, גם אם תיערך כתב, איננה מקבלת תוקף משפטי כל אימת שהיא אינה מכילה את אחד מהפרטים הבאים – מחיר העסקה, שמות הצדדים, תיאור המקרקעין ומהות העסקה.

זאת ועוד, בתי המשפט אף קבעו בעבר כי לא ניתן להשלים את אחד מפרטים אלו, כאשר הוא אינו מופיע בהסכם, בדרכים אחרות (אף לא על ידי ראיות ואו הוכחות חיצוניות). עם זאת, יצוין כי לעיתים מושגת הסכמה על פרטים אלו במספר מסמכים, ואין כל דרישה כי עסקה במקרקעין תסוכם על ידי מסמך אחד ראשי.

האם תאושר עסקת מקרקעין למרות הסכם לא חתום?

בתי המשפט מתמודדים לא אחת עם בקשות לאשר עסקת מקרקעין כאשר נערך בין הצדדים הסכם אך המסמך לא נחתם כנדרש. האם מסמך בכתב מעיד על כוונת הצדדים לערוך עסקת מקרקעין ומה משמעות העדר החתימה? הלכה פסוקה היא כי ניתן ללמוד ממסמך זה אודות כוונותיהם של הצדדים בלבד.

עם זאת, העובדה שהמסמך לא נחתם יכולה להעיד על העדר הסכמה סופית ומוחלטת לתנאי ההסכם. לעיתים בית המשפט מאפשר לאחד הצדדים להוכיח את נסיבות העדר החתימה בדרכים אחרות.