הפרת הסכם מכר במקרקעין

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

לא אחת מבינים צדדים לחוזה מכר למכירת נכס כי הסיפור איננו גמור גם לאחר החתימה על החוזה. לעיתים אחד הצדדים בוחר להפר באופן חד צדדי את החוזה. הפרה זו יכולה להיות גם חרף העובדה שהצד המפר מעוניין לקיים את החוזה הלכה למעשה (לדוגמא, בגין כוח עליון או בעקבות סיכול החוזה).

חוזה מכר, בדומה לכל חוזה אחר, הינו חוזה אשר יש לקיימו בדרך המקובלת ובתום לב. הנחה שגויה של רבים יוצאת מנקודת הנחה כי חוזים יש לקיים כלשונם ובאופן דווקני. עם זאת, הצדדים כפופים לחוזה מתוקף חובת תום הלב גם במקום בו היא איננה רשומה במפורש בין סעיפי החוזה.

לדוגמא, במקרים בהם החוזה אינו כולל חובה כלפי המוכרים לחתום על שטרי מכר (עניין הכרחי בבואם למכור את הנכס), לא יוכלו האחרונים לטעון כי לא עשו זאת משום שהחוזה איננו מחייב. חתימה על שטרי המכר הינה הכרחית לשם העברת הבעלות ועל כן היא חובה מתוקף תום הלב לקיום החוזה.

הפרת חוזה יסודית והפרת חוזה שאינה יסודית

במידה ואחד הצדדים מפר את חוזה המפר הפרה יסודית, רשאי הצד השני להביא לביטול החוזה וזאת בכפוף למועדים הקבועים ולתנאים הספציפיים בחוזה. הפרה יסודית הינה הפרה אשר לפי החוזה מוסכם כי אי קיומה במועד מהווה הפרה יסודית של החוזה.

יש לציין כי הפרה יסודית של חוזה מכר מהווה עילה לביטול ההסכם בכללותו, גם כאשר מדובר בחוזה המחולק לחלקים ופרקים ברורים. ביטול חוזה בגין הפרה יסודית תתבצע על ידי הודעה בדבר הביטול לצד המפר. הפרה שאינה יסודית הינה עילה לביטול חוזה רק לאחר התרעה בדבר ההפרה. במידה והצד המפר לא יפעל על מנת לתקן את ההפרה (שאינה יסודית), יהיה הצד הנפגע רשאי להביא לביטול חוזה המכר.

ביטול חוזה מכוח חוק החוזים

חוק החוזים קובע מספר עילות אשר בגינן ניתן לטעון לביטול חוזה. מיותר לציין כי הסכמי מכר כפופים להוראות חוק החוזים ככל הסכם אחר. בין העילות השונות לביטול הסכם מכר ניתן למנות טעות, הטעיה, כפייה ועושק.

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הינו החוק הקובע לאלו תרופות זכאי הצד אשר נפגע בגין הפרת חוזה. על פי חוק זה ישנן מספר דרכים באמצעותן רשאי הצר הנפגע לפעול – החל מביטול החוזה, דרך קבלת פיצויים וכלה בהוראה לאכיפתו.

הזכות של אדם לדרוש את אכיפתו של חוזה מכר תינתן כל אימת שלא התקיימו אחד מאלה – החוזה איננו בר ביצוע, אכיפת החוזה מהווה כפייה לעשות או לקבל עבודה אישית או שירות אישי, ביצוע צו האכיפה הינו בלתי סביר מבחינת פיקוח בית המשפט או לשכת ההוצל"פ, או אכיפת החוזה הינה בלתי צודקת בנסיבות העניין.

סעד האכיפה, הנפוץ ביותר - סעד הביטול וחובת ההשבה

על פי רוב, סעד האכיפה נחשב לסעד הראשון אשר יידרש על ידי צד שחוזה עימו הופר על ידי הצד השני. במידה והצד הנפגע בוחר לפעול בדרך של ביטול החוזה, תחול על הצדדים חובת השבה.

חובת ההשבה קובעת כי כל צד חייב להשיב לצד השני את מה אשר קיבל ממנו בגין החוזה, בין אם מדובר בכסף ובין אם עסקינן בבעלות על מקרקעין. כמו כן, הצד אשר נפגע בגין הפרת ההסכם רשאי לתבוע מהצד המפר פיצויים בעקבות מעשיו. לדוגמא, ביטול חוזה מכר מצידו של רוכש בגין חרטה, מהווה עילה לתביעת פיצויים בגין הנזקים אשר נגרמו למוכר בגין הביטול (למשל - ירידת ערך הנכס, עיכוב בביצוע עסקת מכר וכדומה).