הפרה של זיכרון דברים באופן חד צדדי בעסקת מקרקעין

דרגו את המאמר

פיצויים בגין הפרה של חוזה מכר לרכישת דירה לאחר חתימה על זיכרון דברים

האם רוכשים של נכס, אשר ביטלו הסכם המכר באופן מפתיע ולאחר חתימה על זיכרון דברים, ישלמו פיצויים למוכרים? סוגיה זו הונחה לפתחו של בית משפט השלום בקריות. מדובר בעסקה לרכישת דירה אשר במסגרתה התקשרו קבוצת רוכשים (הנתבעים) וקבוצת מוכרים (התובעים).

בין הצדדים נחתם זיכרון דברים אשר לפיו התחייבו המוכרים למכור את הדירה לרוכשים בסך של 145,500 דולרים. עם זאת, הרוכשים החליטו לבטל את העסקה והודיעו למוכרים כי הם אינם מעוניינים. יודגש כי במסגרת זיכרון הדברים נקבע כי צד אשר יפר את זכרון דברים זה ישלם לצד השני פיצויי בסך 15,000 דולרים.

הנתבעים טענו כי עסקת המכר בוטלה ועימה בוטל גם זיכרון הדברים. כמו כן, הנתבעים הוסיפו כי לתובעים לא נגרם כל נזק בגין ביטול העסקה ועל כן סכום הפיצויי איננו מידתי. זאת ועוד, במסגרת הליך משפטי אחר אשר ניטש בין הצדדים, הכריע בית המשפט בקובעו כי הנתבעים הפרו את זכרון הדברים בחוסר תום לב.

המוכרים הגישו תביעה לבית המשפט ובמסגרתה דרשו את סכום הפיצויי – 15,000 דולרים אמריקנים. כמו כן, התובעים טענו עוד כי זכאים הם לפיצויי בסך 10,000 דולרים וזאת בשל ירידת ערכו של הנכס בגין העיכוב במכירה. הנתבעים טענו כי אין הם חייבים לשלם את סכום הפיצויי וזאת משום שביטול ההסכם לא הסב כל נזק לתובעים. לטענתם, במועד המדובר לא היה כל קושי למכור את הנכס בשוק החופשי.

פיצויים בגובה 10% משווי הנכס, פיצויי סביר

בית המשפט קבע כי יש לקבל את תביעתם של התובעים באופן חלקי בלבד. בפסק הדין נכתב כי החוק אכן מאפשר לבית המשפט להתערב בסכומי פיצויי כאשר הם אינם מידתיים מבחינת הנזק. עם זאת, במקום בו מדובר בפיצויי מוסכם בין צדדים, והתערבות בית המשפט גוררת באופן ישיר התערבות בחוזה בדיעבד, יש לבצע את המהלך הנ"ל בצמצום רב.

השופט ציין כי על פי זיכרון הדברים שהוצג בפניו, סעיף הפיצויי איננו מבחין בחומרת ההפרה של ההסכם. לאמור, סעיף הפיצויי היה עיוור להפרת ההסכם ונקבע כי יש לשלם את הפיצויי המוסכם בהפרה קלה כחמורה. בפסק הדין נכתב כי הנכס המדובר נמצא באיזור פריפיריאלי ועל כן לא מדובר בנכס נדל"ן אשר קל למוכרו.

אי לכך, ההסתמכות של המוכרים על זיכרון הדברים הייתה מובנת ויש עילה להבין את תביעתם לפיצויי עם הביטול המפתיע. עם זאת, השופט קבע כי סך של 25,000 דולרים, המווה כמעט 20% משווי הנכס, הינו סך מוגזם. אי לכך, בית המשפט פסק עבור התובעים פיצויים בגובה 15,000 דולרים, שהם עשירית משווי הנכס.