עסקת מכר במקרקעין ללא הסכם בכתב - האם זעקת ההגינות תכשיר העסקה?

דרגו את המאמר

העברת זכות במקרקעין במתנה בין בני משפחה

התחייבות למכירת מקרקעין חייבת להיות מעוגנת במסמך בכתב. האם למרות היעדרו של מסמך בכתב, ניתן להכיר בקיומה המשפטי של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין בשל "זעקת ההגינות" העולה מנסיבות המקרה?

בין שני בני דודים ניטשה מחלוקת של ממש הנוגעת למכירתו של נכס אשר המערערת בנתה עם בעלה. בן דודה של המערערת טען כי בינה לבינו נערך הסכם לרכישת הנכס בעל פה, בעקבותיו אף הועברה בין הצדדים תמורה כספית נכבדת.

המשיב הוסיף כי הוא עשה שימוש בנכס במשך שנים. המערערת טענה כי העסקה לא השתכללה והיא לא הייתה מודעת לעסקה זו. המערערת פנתה לבית המשפט העליון, וזאת לאחר שתביעה אשר הוגשה על ידי בן הדוד, בגין אובדן הנכס כתוצאה ממכירתו לצד שלישי במסגרת הליכי כינוס, התקבלה בבית המשפט המחוזי.

העדר הסכם בכתב, משמעותו

המערערת טענה כי אין היא צריכה לפצות את בן דודה בעקבות אובדן הנכס, וזאת משום שהנכס מעולם לא היה שלו ומעולם לא נמכר לו. עם זאת, השופטת חיות קיבלה את טענותיו של המשיב וקבעה כי יש להותיר את פסק דינו של בית המשפט המחוזי על כנו. השופטת הסתמכה, בין השאר, על כך שהמשיב העביר את מלוא הכסף עבור הנכס, קיבל בדירה חזקה ואף עשה בה שימוש בעלים במשך שנים.

מבחינה משפטית, בית המשפט קבע כי למרות שלא ניתן היה להציג הסכם בכתב, כנדרש בעסקת מקרקעין, מדובר במקרה בו "זועקת ההגינות לשמיים". שחרורה של המערערת מההתחייבות שניתנה לבן דודה בדבר הנכס יהיה בסתירה מובהקת לעיקרון תום הלב.

המערערת, כך נקבע, ניסתה להתנער מהתחייבותה ודברים אלו באו לידי ביטוי גם במכתב אשר ניתן על ידה לבן דודה בו הצהירה האחרונה בפה מלא על רכישת הנכס. במכתב זה הגדילה המערערת ואף התריעה בפני בן דודה כי היות ולא קיים כל מסמך בכתב המעגן את רכישת הנכס, היא מתכוונת לחזור בה מהעסקה. איום זה אף מומש על ידי האחרונה כאשר מימשה את הנכס עבור הבנק.

השופט רובינשטיין הצטרף אף הוא לדעתה של השופטת חיות וקבע כי לצד חשיבותה של דרישת הכתב, יש להיזהר מריקונה מתוכן על ידי שימוש במשורה ב"זעקת ההגינות". השופט עמית ציין אף הוא כי מדובר במעשה עשוי אשר מפעיל את זעקת ההגינות וזאת לאור שחלקה המהותי של העסקה, דהיינו השימוש בנכס לצד העברת התמורה, בוצע.