חוזה מקרקעין, האם בכתב בלבד?

דרגו את המאמר

דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין:

בעסקת במקרקעין נדרש מסמך בכתב בהתאם להוראת סעיף 8 בחוק המקרקעין, הקובעת כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

הלכה היא כי דרישת הכתב שבסעיף 8 היא קונסטיטוטיבית, משמע, בהעדר מסמך בכתב לא נוצרה פעולה משפטית.

אלו פרטים צריכים להיות בהסכם?

עוד נפסק, כי ההסכם בכתב צריך לכלול את התנאים ההכרחיים להתקשרות ולהיותו הסכם מחייב במקרקעין ואלו הם:

• שמות הצדדים
• מהות הנכס
• מהות העסקה
• התמורה
• זמני התשלום
• הוצאות
• מיסים

מה לגבי תשלום על החשבון?

במשך הזמן נקבעו בפסיקה סייגים לדרישת הכתב המהותית: נקבע כי קבלה בדבר תשלום על חשבון העסקה ממלאת אחר דרישת הכתב כאשר הפרטים החסרים הושלמו על ידי מנגנוני השלמה. נקבע כי די באסופת מסמכים כדי להעיד על העסקה, אף אם כל מסמך לעצמו לא יספיק וכן נקבע, כי סעיף 8 אינו מחייב, בכל מקרה, חתימה, אף לא זו של המוכר, כתנאי לתוקפה של התחייבות במקרקעין.

פסיקת בתי המשפט

הפסיקה הדנה בהיקפה של דרישת הכתב מתייחסת למקרים בהם השאלה המרכזית היא האם די במסמכים הקיימים כדי להעיד על קיומה של עסקה במקרקעין שיש בה גמירות דעת ומסוימות ועל פי רוב, המקרים הנדונים עוסקים בשאלה האם המשא ומתן הבשיל לכדי חוזה.

ההסכם נחתם ונעלם

בפרשת גרומט נ’ סרוסי, נדון מקרה בו אחת מהשאלות שבמחלוקת לפני בית המשפט התייחסה לקיומו או לאי-קיומו של מסמך נוסף, אשר לפי עדות עו"ד שני נחתם על ידי בעלי הדין ונלקח ממשרדו על-ידי המערערת ובנה ולא הוחזר לו.

בית משפט קמא קבע על סמך עדות בעל-פה שמסמך זה אכן היה קיים, נחתם על ידי המערערת, הוצא ממשרדו של עורך הדין על ידי המערערת ובנה ונעלם. בבית המשפט העליון לא עלתה במפורש השאלה האם ניתן להוכיח קיומו של מסמך בכתב באמצעות עדות בעל-פה, אלא הטענה הייתה כי העדות על בסיסה הוכח קיומו של המסמך נסתרת על ידי תצהירו של העד.

בית המשפט העליון לא דן בכך וקבע כי גם אם קיימת סתירה הרי שהוא מגיע לתוצאת פסק הדין בדרך אחרת. דהיינו, בעניין גרומט הדבר אמנם לא נאמר במפורש אולם, בית המשפט העליון כשתיאר את קביעותיו של בית משפט קמא לא קבע כי כלל לא ניתן להוכיח מסמך בכתב באמצעות עדות בעל-פה ואף לא הטיל בכך ספק. כמו כן, אף לא נטען באותו עניין ששגה בית משפט קמא כאשר קבע קיומו של מסמך בכתב על בסיס עדות בעל-פה.

עותק מההסכם הושאר בידי צד אחד המתכחש ללהסכם

בפרשת קראדי נ’ חדד התקבלו ראיות בעל פה להוכחת קיומו של הסכם בכתב ותוכנו כאשר העותק היחיד של המסמך עצמו נשאר בידי הצד השני המתכחש לו. פסק הדין הפנה לעניין גרומט הנ"ל.