מהו יום המכירה בחוזה התלוי בתנאי?

דרגו את המאמר

מועד יום המכירה במידה ועסקת המכר תלויה בתנאי

מה יהיה מועד "יום המכירה" לצורך חישוב המס החל על עסקת מכר של מקרקעין אשר תוקפה הותנה בקיומם של שני תנאים חלופיים – אישור החוזה על ידי בית המשפט או ביטול מינוי מנהלי עיזבון.

הצדדים חתמו על החוזה לביצוע עסקת המכר בסוף יולי 2007, כאשר החוזה למעשה נכנס לתוקפו עם ביטול מינוי מנהלי עיזבון, כיומיים לאחר החתימה עליו. מכיוון שיום לאחר חתימת החוזה, ויום לפני כניסתו לתוקף (עקב ביטול מנהלי העיזבון), חלה הפחתת מס בעסקאות מקרקעין, מסוג נשוא התובענה, ביקשו הצדדים כי יחושב המס בעבור הרכישה בשיעורו הקודם שכן החוזה נכנס לתוקפו רק לאחר החלת ההפחתה.

מדובר, אם כן, בשאלה הקשורה הן בדיני המקרקעין, והן בדיני החוזים. על פי דיני החוזים, חוזה אשר מכיל תנאי מתלה לקיומו, יכנס לתוקפו מיום החתימה שכן יש לראות במועד החתימה כיום בו נכנס החוזה לתוקף, ויום קיום התנאי כיום "שכלולו" של החוזה.

עם זאת, וועדת העררים הכירה כי בעסקאות מכר אשר תוקפם מותנה באישור בית המשפט, ייחשב "יום המכירה" כיום תקפות התנאי המתלה. במילים אחרות, כל אימת שהתנאי העומד בפני כניסת החוזה לתוקפו, הינו תנאי שאינו אישור בית המשפט, ייחשב "יום המכירה" כיום חתימת החוזה.

בחירת התנאי החלופי שמטה את הקרקע מתחת לטענות הרוכשים

הצדדים המערערים בתביעה שלפנינו טענו כי תנאי זה היה קיים בחוזה המקורי, כאחד מן התנאים לקיום החוזה. לדאבונם, דחה בית המשפט את טענותיהם שכן בבואם לבחור בין שני תנאים חלופיים להחלת תוקפו של החוזה, בחרו הם בביטול מנהלי העיזבון ולא בתנאי של אישור בית המשפט. אי לכך, על פי חוק החוזים, היה החוזה בתוקף כבר מום החתימה, דהיינו, בשיעור המס לפני ההפחתה.

בית המשפט סבר בנוסף כי לשני הצדדים היה ברור כי קיום עסקת המכר איננו באמת תלוי בתנאי זה או אחר ויום המכירה הרשמי בהחלט הינו יום חתימת החוזה.

וכך כתב השופט בפסק דינו:

"העיקרון לפי חוק החוזים הוא, כי חוזה המותנה בתנאי מתלה, הוא חוזה שלם, ויש לו מעמד משפטי משלו, להבדיל מחוזה פגום או בלתי-שלם. לשון אחרת "חוזה על תנאי" הוא חוזה תקף אלא שתוכן החוזה מותנה בתנאי. החוזה אינו לוקה בפגם, גם אם הוא כפוף לתנאי מתלה.

בענייננו, התנאי המתלה היה אישור בית המשפט לעסקה, אלא שהצדדים להסכם, ראו להוסיף חלופה, אשר לפיה, ביטול מינויים של מנהלי העיזבון על ידי בית המשפט המוסמך, מבטל את התנאי המתלה. לשון אחרת, ביטול המינוי כאמור, מאיין את התנאי המתלה, והיה כלא היה.

המסקנה העולה מכך, שהתנאי המתלה, לא היה קיים והחוזה מתחילתו, ובהמשכו היה חוזה שלם ובר-תוקף".