עסקת מקרקעין - יחסי שליחות למרות העדר הסכם בכתב

דרגו את המאמר

יחסי שליחות בעסקת מקרקעין ללא הסכם בכתב, האמנם?

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל תביעה לאכיפת הסכם מקרקעין, והכיר בכך שייתכן ויחסי שליחות בין בעל המקרקעין למתווך יווצרו גם ללא הסכם בכתב בין השניים. התובעים הינם בני זוג אשר בשנת 1997 התעניינו ברכישת נכס מקרקעין לצורכי השקעה.

על רקע זה, נוצר בין התובעים לבין הנתבע א' קשר עסקי. לגרסתו של נתבע א', הוא רכש את הנכס מנתבע ב' בשנת 1996. לאחר שהבנק לא אישר המימון הנדרש, הוא פנה לנתבע ב' וביקש את ביטול ההסכם. נתבע ב' סירב לבטל ההסכם ובין השניים הוסכם כי על מנת להימנע מהליכים משפטיים, יותר לנתבע א' למכור מגרשים בני דונם לצדדים שלישיים.

בעקבות כך נוצר הקשר בין הנתבע א' לתובעים. התובעים נפגשו עם עורך דינו של הנתבע ב' במשרדו ונאותו לשלם את תמורת המקרקעין בטרם נחתם הסכם המכר. הנתבע א' הודה כי התובע שילם את מלוא התמורה שסוכמה, וזו הועברה לנתבע ב'. חרף כך, לא נחתם עם התובע הסכם המכר. בית המשפט נדרש לבחון את הסוגיות אשר במחלוקת – האם התקיימו יחסי שליחות בין הנתבע א' לנתבע ב' והאם יש להורות על אכיפת הסכם המכר.

יחסי שליחות, האמנם?

הנתבע א' היה מעורב בשיווק הקרקעות, בניהול משא ומתן עם מוכרים וכן בעריכת הסכמי מכר עימם. הדברים עלו מעדותו של נתבע ב'. על רקע זה נשאלה השאלה האם נתבע א' פעל כשלוחו של נתבע ב', אם לאו. הנשיא (בדימוס) אהרון ברק כתב על יחסי השליחות בספרו "חוק השליחות" (כרך א', תשנ"ו – נבו הוצאה לאור, עמ' 550-551).

"חוק השליחות איננו מעמיד דרישת לצורה מיוחדת ליצירת השליחות", כותב ברק", "באופן עקרוני, הבעת הרצון של השולח כלפי השלוח טובה כמסמך כתוב והיא יכולה להיות בדרך של אמירה בעל פה או כל דרך אחרת. העדר הצורך במסמך בכתב ליצירת השליות חל גם במקרים בהם מדובר בפעולה משפטית אשר דורשת מסמך בכתב (לדוגמא, הסכם מקרקעין)".

במקרה דנן, בית המשפט קבע כי נתבע ב' לא היה מעורב כלל בשלבי המכירה והפגישות עם הרוכשים נעשו על ידי נתבע א' בלבד. חרף כך, נתבע ב' טען כי לא מדובר בשלוחו וזאת משום שהוא לא הוסמך על ידו לנהל בשמו משא ומתן. בית המשפט קבע כי אין לקבל טענה זו כלל. צורת הבעת רצון ליצור שליחות יכולה להיות בעיקר בשתי דרכים – בכתב או בעל פה.

שליחות גם לא דרך הסכם בכתב

הלכה פסוקה היא כי יש להבחין בין יצירת השליחות על ידי התנהגות בצורה מיוחדת של הבעת רצון, לבין יצירת השליחות על ידי הבעת רצון של השולח הכוללת את כל צורות הבעת הרצון. כאשר מדובר בצורה מיוחדת שאינה אמירה, יכול שהשלוח יסיק כי גילוי רצונו של השולח הוא ביצירת השליחות לפי פעולה אשר מבצע האחרון.

השופטת דורנר הבהירה עניין זה בקובעה כי המדד לקביעת יצירת השליחות הוא התנהגותו האובייקטיבית של השולח במקרה המדובר. דהיינו, התנהגותו נתפסת כהרשאה לפעול בשמו גם כאשר לא ניתן אישור מפורש לכך. במקרה דנן, בית המשפט ציין כי מלבד התובע נערכו עם הנתבע ב' 16 הסכמי מכר בשיטה בה הנתבע א' מנהל את המשא ומתן וההסכמים נערכים במשרדי עורכי דינו של הנתבע ב'. העובדה שנתבע א' הורשה לנהל עם הרוכשים משא ומתן, ואף להרוויח עמלה כתוצאה מהמכירה, עומדת בפני עצמה.