הזמן הסביר למכירת נכס מעוקל בעקבות אי תשלום משכנתא הינו חצי שנה

דרגו את המאמר

בתוך כמה זמן בנק צריך למכור דירה מעוקלת?

דירה עוקלה בעקבות פיגורים בהחזר המשכנתא. מהו אפוא פרק הזמן הסביר אשר במהלכו הבנק אמור למכור את הנכס? בית המשפט השלום בבאר שבע נדרש לסוגיה זו בעקבות מכירת דירת מעוקלת על ידי בנק מזרחי טפחות. הדירה במקרה דנן עוקלה על ידי הבנק לאחר שבעליה פיגרו בתשלום המשכנתא. שלוש שנים וחצי לאחר העיקול הבנק מכר את הנכס. עם זאת, היות וערך הדירה צנח בכ-40%, הבנק נאלץ לבצע את המכירה בסכום נמוך משמעותית. אי לכך, הבנק הגיש תביעה כנגד הלווים על סך של כ-210,000 שקלים.

מדובר במקרה אשר החל בשנת 1995 עם רכישת דירה על ידי משפחה ונטילת משכנתא מבנק מזרחי טפחות. המשכנתא אשר נלקחה לטובת רכישת הנכס הייתה בהיקף של 156,000 שקלים. הלווים מישכנו את הדירה לבנק, וזאת לשם הבטחת התשלום. במרוצת השנים, הלווים לא עמדו בתשלום המשכנתא. אי לכך, בשנת 2002, הבנק פתח כנגדם בהליכי הוצאה לפועל.

בתחילת שנת 2003 מונה כונס נכסים אשר היה אמון על תפיסת הנכס ומכירתו. מפתחות הדירה נמסרו בתוך מספר חודשים לכונס הנכסים, וזאת מרצונם החופשי של הלווים. עם זאת, רק לאחר שלוש שנים וחצי, בפברואר 2007, כונס הנכסים השכיל למכור את הדירה עבור 123,000 שקלים. יצוין כי יתרה החוב בשנת 2004, עם מסירת המפתחות, עמדה על כ-194,000 שקלים.

שמאי מטעם בית המשפט מעריך כי ניתן היה למכור את הדירה בשנת 2004 במחיר גבוה יותר

בית המשפט מינה שמאי מטעמו על מנת לעמוד על ערך הדירה במועדים השונים. השמאי העריך כי הדירה הייתה שווה 254,000 שקלים בשנת 2004 ו-208,000 שקלים במימוש מהיר במסגרת הליכי הוצאה לפועל. הבנק אף אישר, במהלך הדיון בבית המשפט, כי אם הדירה הייתה נמכרת חצי שנה לאחר תפיסתה במחיר השוק, לא היה נותר חוב ללווים.

למעשה, השאלה אשר עמדה במרכז הדיון הייתה מהו פרק הזמן הסביר אשר במהלכו יש למכור נכס מעוקל בנסיבות דנן. בית המשפט בחן את הסוגיה ועסק גם בקיומן או היעדרן של נסיבות מיוחדות. בסופו של היום, בית המשפט עמד על כך שהבנק ניסה למכור את הדירה באמצעות שתי פרסומות בלבד בשנת 2004. כמו כן, כל אחת מהפרסומות כללה רשימה של 38 דירות מעוקלות (וביניהן הדירה נשוא התובענה). למעשה, התברר כי מאז שמונה כונס הנכסים, הבנק לא נקט בכל אמצעי למכירת הדירה. נציגי הבנק טענו כי כונס כנסים היה שלוחו של בית המשפט ועל כן הבנק לא קיבל דיווחים שוטפים בנוגע להשתלשלות העניינים.

ב"כ הנתבעים הקשה על נציג הבנק ושאל אותו מדוע מכירת הדירה התעכבה תקופה כה ממושכת. לעניין זה, נציג הבנק ענה כי מכירת הנכס התעכבה משום שמצבה של הדירה היה בכי רע. מדובר אפוא בטענה אשר ישבה בניגוד לחוות דעתו המקצועית של השמאי מטעם בית המשפט (אשר הדגיש כי הדירה הייתה "במצב בדק ותחזוקה בינוניים"). זאת ועוד, צוין כי כאשר הדירה נמסרה לכונס הנכסים היא הייתה במצב סביר ואף מושכרת לצד שלישי.

בית המשפט קבע כי הוא מבכר את גרסתו של השמאי האובייקטיבי לעניין זה ונפסק כי הדירה לא הייתה "חורבה" כפי שניסו נציגי הבנק לטעון. יתרה מכך, צוין כי הבנק לא פעל גם להשכרת הדירה בטרם מכירתה, דבר אשר היה יכול לייצר לבנק הכנסות מהנכס. השופט קבע בפסק הדין כי ניתן היה למכור את הדירה במועד מוקדם יותר ובכך להימנע מהותרת חוב כלפי הלווים. בפסק הדין נקבע כי הבנק היה צריך למכור את הדירה המעוקלת לכל היותר עד שישה חודשים ממועד מסירת המפתחות. במועד זה, הדירה הייתה שווה לכל הפחות כ-204,000 שקלים, והחוב עמד על כ-195,000 שקלים בלבד.