האם התחייבות לעסקת מתנה תגבר על בקשה למימוש משכנתא - עסקאות נוגדות במקרקעין

דרגו את המאמר

מימוש משכנתא למרות טענת התחייבות לעסקת מתנה על המקרקעין

שני אחים היו בעלי זכויות רשומות בחלקה. במהלך השנים נטלו האחים משכנתאות מבנקים שונים על מנת לבנות נכסים על השטח המוחזק על ידם. אחד האחים לא עמד בפירעון המשכנתא והבנק ביקש להיפרע את חובו מהמשכנתא אשר בידיו. ראש ההוצאה לפועל הוציא צו למימוש המשכנתא, מינה את ב"כ הבנק לשמש ככונס נכסים לחלקו של האח בחלקה והנכס פורסם למכירה.

שנתיים לאחר מכן הגיש האח השני תביעה לבית המשפט המחוזי ובמסגרתה טען כי הזכויות בחלקה הועברו לו במתנה כ-19 שנים לפני רישום המשכנתא. אי לכך, ביקש האח תינתן עדיפות למתנה אשר קדמה בזמן למשכנתא. הבנק טען כי האח המבקש את קבלת המתנה נמנע במשך 19 שנה מלרשום את ההעברה במתנה או כל העברה אחרת בגינה בלשכת רישום המקרקעין. כמו כן, נטען כי המבקש לא דיווח על המתנה לרשות כלשהי.

בית המשפט המחוזי קבע כי עסקינן בעסקאות נוגדות לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. אי לכך, חלה על בעל העסקה הראשונה חובת תום הלב כלפי בעל העסקה השנייה. כמו כן, נקבע כי בית המשפט יבחן את קיומה של חובת תום הלב גם אם העסקה השנייה לא נסתיימה ברישום, וזאת משום שייתכן נסיבות מסוימות בהן תופר חובה זו אם בעל העסקה הראשונה לא רשם הערת אזהרה למרות שהיה יכול לעשות כן.

העדר הרישום, קבע בית המשפט, עלול להביא לכך כי זכותו של האח לאכיפת עסקת המתנה לא תעמוד עוד. כמו כן, נקבע כי למרות שהתחייבות ליתן מתנה במקרקעין מהווה התחייבות לעסקת מקרקעין לפי סעיף 9 לחוק המקרקעין, ההסתמכות והצפיות של מקבל המתנה הינן בעלות משקל נמוך לעומת אלו של זה אשר התקשר בעסקת מקרקעין בחוזה.

לאמור, נקודת המוצא בתחרות שבין הנושה לבין מקבל המתנה היא כי יש להעדיף את הנושה והבחינה העיקרית הינה תום ליבו של נותן המתנה. האם המתנה ניתנה על מנת להבריח רכוש או לאו. כמו כן, נבחנת מידת תום ליבו הנושה ומידת ידיעתו על ההתחייבות ליתן מתנה.

העדר רישום ושתיקה במשך שנים - תמומש המשכנתא

סעיף 5 לחוק המתנה, התשכ"ח-1968 קובע כי כל אימת שעסקת מתנה לא הושלמה ברישום, רשאי נותן המתנה לחזור בו ממנה. בנסיבות אלו, כל עוד מקבל המתנה חשוף לחזרה ממתנתו, וחרף כך הוא אינו פועל לרישומה, יש בכך שיקול נוסף להעדיף את בעל העסקה השנייה – במקרה זה, הבנק.

במקרה דנן, בית המשפט ציין כי נותן המתנה נמנה מלהציג לבנק כי נתן חלק מהמקרקעין המשמש כמשכון במתנה לאחיו (וזאת כאשר אין הערת אזהרה לטובת האח על הנכס). בנסיבות העניין, אינטרס ההסתמכות של הבנק גבר על האינטרס של האחים אשר נמנעו מלרשום את עסקת המתנה וזאת אף בהנחה כי יוכח שאכן ניתנה התחייבות בנוגע למתנה.

"חוסר תום-ליבו של המבקש בא לידי ביטוי בכך שהאחרון לא דאג לזכויותיהם של מתקשרים פוטנציאליים, כאשר מחדלו באי רישום המקרקעין ולכל הפחות באי רישום הערת אזהרה עלול לגרום להם לנזקים", נכתב בפסק הדין, "כמו כן, לא ביתו של המבקש נמצא על המקרקעין, אלא הוא עושה שימוש בשטח כבחצר. אי לכך, לא מדובר אפוא בפינוי אדם ומשפחתו מדירת מגוריהם".