עסקאות נוגדות במקרקעין, מה זה אומר?

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

 

 

במקרים אשר יש שתי התחייבויות לעסקאות במקרקעין, הסותרות אחת את השניה, לגבי אותו נכס, חל סע' 9 לחוק המקרקעין - הקובע את הכלל הבסיסי החל במקרה של עסקאות נוגדות, וכך הוא אומר:

 

עסקאות נוגדות

 

התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה."   

 

סעיף 9 לחוק המקרקעין מעניק, ככלל, עדיפות לבעל ההתחייבות הראשונה בזמן על פני בעל ההתחייבות השנייה, אלא אם כן האחרון שכלל את זכותו, כשהוא פועל בתום-לב ובתמורה. לכן, לכאורה, כל עוד לא נתמלאו שלושת התנאים האמורים, הזכות בעין תוקנה לבעל ההתחייבות הראשונה.

 

רווחת יותר כיום היא הדעה כי לרוכש זכות במקרקעין עומדת זכות-שביושר, שאיננה זכות אובליגטורית בלבד אלא זכות 'מעין קניינית', שמקורה הוא בסעיף 9 לחוק המקרקעין (שעניינו בעיסקאות נוגדות), ועל-כן סעיף 161 איננו שולל אותה."

 

 

כיום, בעקבות ההלכה שנקבעה בפרשת גנז נ' בריטיש וקולוניאל ההכרעה בזכויות מתחרות נעשית מתוך בחינת התמונה הכוללת של מערכות היחסים בין הצדדים לעסקאות הנוגדות.

 

אומר הנשיא ברק בעניין גנז לעיל:

 

"בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העיסקה הראשונה את התשתית ל'תאונה המשפטית' שבעיסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן. בכך, עקרונית, יש משום מחדל שלא בתום-לב. עקרון תום-הלב דורש כי בעל העיסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העיסקה השנייה.

 

על-כן נגזר, עקרונית, מעקרון תום-הלב כי בעל העיסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה ובכך ימנע את כניסתו של בעל העיסקה השנייה להתקשרות עם המוכר.  אכן, במרבית העיסקאות במקרקעין שהדבר אפשרי בהן נרשמת בפועל הערת אזהרה. זוהי הפרקטיקה המקובלת בישראל. דרך מקובלת זו ראויה היא והיא מתבקשת מעקרון תום-הלב."

 

בדומה נפסק בפרשת חנא נ' ח'אזן, שתוקנה עדיפות לרוכש מאוחר על-פני רוכש מוקדם במקרים בהם מתן העדיפות נובע מכשל מצד הרוכשים הראשונים בזמן, או אף הבעלים ממש, ברישום זכויותיהם בנכס. בית המשפט ראה בכך כשל כבד, מתמשך.     

 

 לאחרונה נאמרו דברים דומים מפי כבוד השופטת פרוקצ'יה:

 

 "חשיבותה המיוחדת של הילכת גנז נעוצה בקביעה כי עקרון תום הלב כמושג כללי החולש על כל תחומי המשפט, פועל גם בדיני הקנין ומשפיע על האופן בו מופעלות הזכויות בתחום הקנין. על-פי אותה הלכה, על בעל זכות במישור הקנין להפעיל זכותו בתום לב. מוטלת עליו חובה, בבחינת אמת מידה אובייקטיבית, לנהוג בהגינות בהפעלת זכותו, תוך התחשבות באינטרס של הזולת. בכך מתגשם סדר חברתי כללי הולם, הנותן ביטוי לזכויות הפרט תוך התחשבות בצרכיהם של אחרים, אגב איזון הולם ביניהם."

 

"חובת תום הלב חלה גם בהפעלת זכויות במסגרת עסקאות נוגדות במקרקעין שחל עליהן סעיף 9 לחוק המקרקעין, בין אם המוכר הינו בעלים רשום של הנכס, ובין אם הוא בעל זכות מעין-קניינית בו, שאיננה רשומה."

 

המסקנה העולה מן המקובץ היא כי על בעל זכות חוזית מוטלים חובות ונטלים שונים בדרך לביסוס מעמדו כבעל זכות המקנה קניין בעין, כך שבנסיבות מסוימות ייתכן שהרוכש הראשון יפסיד את עדיפותו לפי סע' 9 לחוק המקרקעין אם יימנע מלרשום הערת אזהרה, כאשר הדבר אפשרי.