קבוצת רכישה, מהי ומהם יתרונותיה?

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

קבוצת רכישה הינה התארגנות של מספר רוכשים פרטיים במטרה לרכוש קרקע לצורך בנייה משותפת. התארגנות הרוכשים יכולה להתבצע באופן עצמאי או באמצעות גורם מארגן ומטרתה העיקרית הינה לבצע רכישת קרקע ללא תיווך של יזם או קבלן. תפקידו של הקבלן ברכישה במסגרת זו הינו ביצועי בלבד.

מהם ההבדלים העיקריים בין רכישה במסגרת זו לבין רכישה מקבלן?

ההבדל העיקרי בין שתי אפשרויות הרכישה הללו הינו מועד הכניסה לנכס ומחיר העסקה הסופי. במידה ונרכשת הקרקע על ידי קבוצת רכישה, נתונים כגון תאריך סיום או עלות סופית לוטים בערפל וניתן רק להעריך אותם על דרך האומדן בטרם התחיל הפרויקט.

הבדל נוסף בין שתי האפשרויות הינו הערבות אשר קיימת לסיום הבנייה. בעת רכישת דירה מקבלן, מקובל בד"כ על העמדת ערבות בנקאית על פי "ערבות חוק מכר" אשר יש בה כדי להבטיח את השלמת הבנייה. קבוצות רכישה אינן כוללות יזם אשר מתוקף מעמדו הוא יכול להעניק ערבות חוק מכר מסוג זה, והביטחונות הקיימים למען חברי הקבוצה נובעים מחלקם בקרקע במעמד הרכישה הראשוני.

משמע, כל משתתף בקבוצת הרכישה מקבל בעלות על חלק מן הקרקע, בהתאם להשקעתו ההתחלתית. לצורך ההשוואה, בעת רכישת דירה מקבלן, ירשם הקונה כבעל הנכס רק בעת שתמה הבנייה והבניין נרשם בתור בית משותף, ואילו בקבוצת רכישה, יחשב המשתתף כבעלי הקרקע למן רגע הרכישה.

כיצד מחלקים את העלויות השונות בין המשתתפים בקבוצה?

כאשר מתארגנת קבוצת משתתפים במטרה לרכוש קרקע במסגרת קבוצה רכישה, מזמינים חברי הקבוצה גורם מקצועי אשר יאמוד את שוויין של הדירות השונות בפרויקט. אין ספק כי הדירות אשר יוקמו אינן שוות בערכן שכן הן שונות אחת מהשנייה בגודל, בקומה בהן הן ממקומות, בחנייה הפרטית אם וכאשר היא מסופחת להם, בכיווני אוויר וכו’. גורמים מקצועיים ממליצים כי חלוקת שווי הנכסים תעשה כאחד מן השלבים הראשונים בעסקה והסכם חלוט ייחתם על פי ההשקעה השונה של כל משתתף ומשתתף עוד כאשר הפרויקט בחיתוליו.

מהו תפקידו של עורך הדין בקבוצת רכישה?

לאחר שנקבעו יחסי השווי של הדירות העתידיות בנכס והוסכמו התנאים על כלל המשתתפים בקבוצה, חותמים כל המשתתפים על הסכם שיתוף ויפוי כוח לעורך דין אשר יפעל בשמם מול הרשויות והקבלנים המבצעים. המשתתפים מפקידים בחשבון הנאמנות של עורך הדין את ההון העצמי הדרוש למימוש העסקה והאחרון חותם על בשמם על הסכם מכר לרכישת הקרקע.

מהו הסכם שיתוף?

הסכם שיתוף הינו הדרך הבטוחה והטובה ביותר לאזן את ההחלטות השונות אשר מתקבלות בקרב הקבוצה לאחר רכישת השטח ובמהלך עבודות הבנייה. הסכם זה, מגדיר את מערכת היחסים בין המשתתפים באופן יחסי להשקעתם בפרויקט ובכך הוא אינו מאפשר למשתתף כזה או אחר לעכב או למנוע את סיום הבנייה, או למנוע השלמת היעד המשותף של חברי הקבוצה.

מומלץ להביא את הסכם השיתוף לאישור ורישום אצל רשם המקרקעין, ובכך יהה כוחו של ההסכם יפה בעבור משתתף אשר יצטרף כשותף לאחר חתימתו. בהסכמי שיתוף ניתן גם להגביל את המשתתפים לגבי מכירת חלקם בנכס.

מהו גובהו של מס הרכישה במסגרת קבוצת רכישה לעומת רכישה מקבלן?

אחד היתרונות המשמעותיים ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה הינו מס הרכישה. במידה ונרכשת דירה מקבלן, על פי רוב יחויב הקונה במס רכישה הכולל את מחיר הדירה לרבות עלויות הבנייה, האגרות ורווחיו של הקבלן. בעת רכישת קרקע במסגרת קבוצת רכישה, ישולם המס רק על מרכיב הקרקע, ולא זו אף זו – מס ערך מוסף אינו חל על רכישת קרקעות מגורמים פרטיים.

עם זאת, מס רשויות המס עלולות לגבות מיסים באופן שונה, במידה ויתברר להן כי העסקה הינה קבלנית באופייה. עסקה עלולה להחשב כקבלנית במידה ורכישת הקרקע כרוכה בפרויקט הבנייה, או במידה ועולה חשד שכזה מהסכמי הרכישה או מסמכויותיו של מארגן הסכמי ההתקשרות.