מדריך לרוכש דירה מכונס נכסים

דרגו את המאמר

לעיתים, אסונו של אחד יכול להיות מזלו של אחר. דוגמא לכך הינה בעת עסקת רכישת דירה מכונס נכסים. דירות המוצעות למכירה מכונס נכסים מתפרסמות במודעות מיוחדות בעיתונים אשר מתאפיינות לא אחת באותיות קטנות המרתיעות רוכשים רבים. עם זאת, עיון באותיות זעירות אלו יכול להשתלם לרוכש הדירה באופן משמעותי.

רכישת דירה מכונס נכסים איננה רק זולה והיא גם נחשבת לא אחת כרכישה בטוחה ביותר. היתרון העיקרי ברכישת דירה מכונס נכסים הינו שקיימת ודאות מוחלטת לכך שהנכס איננו מעוקל או משועבד לצד שלישי. כמו כן, מציעי ההצעות אינם מסתכנים כלל. כל אחד מהמציעים מגיש את הצעתו בצירוף המחאה על סך של כ-10% מהסכום ולאחר שנבחרת ההצעה הזוכה, מקבלים המציעים האחרים את המחאותיהם בחזרה.

חשוב לציין כי גם כאשר אתם מעוניינים לבחון רכישת דירה מכונס נכסים, מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מטעם עורכי דין העוסקים בתחום. במידה והצעתכם תתקבל, וזאת למרות אי וודאות לגבי "האותיות הקטנות", אתם עלולים להפסיד כספים רבים. כמו כן, חשוב לבדוק היטב את הנכס, מבחינה פיסית, וזאת משום שלאחר רכישת הדירה אין כתובת אליה ניתן לפנות בתלונות.

יש לציין כי לעיתים הגדרתו של נכס מכינוס נכסים כרכישה בטוחה איננה מדויקת. גורמים בתחום טוענים כי גם אם הרוכשים מוגנים מפני חובות אשר לא התגלו במועד הרכישה, וגם אם בית המשפט חתם על כך שהנכס נקי משעבוד או עיקול, כאשר יתגלה פגם מהותי בדירה לאחר הרכישה, לא יהיה למי לבוא בתלונות. הסיבה העיקרית לכך היא כי מודעות למכירת דירות מכונסי נכסים מציינות באופן מפורש כי המציעים צריכים לבצע את הבדיקות בנכס בעצמם ולכונס הנכסים ובית המשפט אין כל אחריות במידה ומתגלה תקלה כלשהי לאחר הרכישה (זאת, לדוגמא, בניגוד לדירות אשר נרכשות ישירות מקבלן או אפילו דירות יד שנייה).

חשדנותו של הציבור ברכישת נכסים אלו, וזאת בשל העדר אחריות או גוף אליו ניתן להתלונן במקרה של תקלה, היא אחד הגורמים למחירן הנמוך יחסית של דירות מכינוס. היתרון המשמעותי של דירות מכינוס נכסים הוא בכך שמדובר לא אחת בדירות אשר מחירן נמוך באופן משמעותי מערך השוק. גם אם מצבן הפיסי של הדירות איננו מדהים, הרי ששיפוץ סביר יכול להפוך את הנכס מיד למשתלם מאד מבחינת מחירו. עם זאת, במידה ואתם שוקלים לרכוש נכס מכונס נכסים, ולשפצו לאחר מכן, יש לבחון היטב מהי עלות השיפוץ המשוערת, שכן שיפוץ דירה עלול להגיע לכדי מאות אלפי שקלים.

יתרונות וחסרונות

כאמור, רכישת דירה מכונס נכסים טומנת בחובה שורה של יתרונות וחסרונות. מבחינת היתרונות, מחירו של הנכס אמור להיות נמוך ממחיר השוק, לעיתים עד 20%. כמו כן, רישומו של הנכס על שם הקונה, לרבות פינוי החייבים, יעשה בתוך חודשיים מיום מכירת הדירה. במידה והדיירים אינם מתפנים, ניתן לפנות למשטרה בעניין זה. רכישת דירה מכונס נכסים נחשבת לא אחת כ"רכישה בטוחה" וזאת משום שבית המשפט מאשר שהנכס נקי מחובות, שעבודים ועיקולים.

עם זאת, ישנם מספר חסרונות אליהם חשוב לשים לב. ראשית, במידה והרכוש מגלה פגמים בנכס בעתיד, לא יהיה לו כתובת לפנות אליה בעניין זה והאחריות המלאה תונח על כתפיו. כמו כן, לאחר קבלת הצעה אשר הוגשה לכונס, המציע אינו יכול לסגת ממנה אלא בתמורה לערבות הבנקאית אשר הינה בגובה 10% מגובה ההצעה.

מה כדאי לבדוק?

ישנם מספר היבטים אשר חשוב לשים אליהם לב בעת רכישת נכס מכונס נכסים. ראשית, מומלץ לוודא כי מאחורי תהליך המכירה עומדת רשות מוסמכת (בית משפט, הוצאה לפועל, כל רשות אחרת אשר פעולתה מוסדרת בדין). שנית, בדקו האם חוזה המכר קיבל את אישורה של הרשות המוסמכת. כמו כן, מומלץ להתנות את החוזה הראשוני בין הכונס לקונה באישורה של הרשות המוסמכת.

סעיף 34 לחוק המכר קובע כי הקונה הינו בעל הגנה מפני חובות אשר רובצים על הנכס (שלעיתים הינם גבוהים אף משוויו הכולל של הנכס). במידה והמכירה נעשית תמורת תשלום מלוא התמורה על ידי רשות מוסמכת, הקונה יקבל את הדירה נקייה מחובות ושעבודים, בין אם אלה שולמו על ידי המוכר ובין אם לאו. קונה אשר מבקש ליהנות מהגנת סעיף 34א' לחוק חייב לוודא כי את המכירה אישרה רשות מוסמכת וזאת כנגד תשלום מלוא התמורה כפי שנקבע בחוזה המכר. במידה והתנאים הללו אינם מתקיימים, הקונה לא ייהנה מהגנת הסעיף.

במידה ואתם מעוניינים לרכוש נכס מכינוס נכסים, מומלץ לדרוש מעורך המכרז את הערכת שמאי המקרקעין שלו לגבי שווי הנכס ולבדוק אותה. הערכת השמאי יכולה להעיד על טיב הנכס, שוויו, מצבו, מידע תכנוני וכדומה.