הסכם מכר בוטל רגע לפני חתימה - האם פיצויים לרוכשים?

דרגו את המאמר

ביטול הסכם מכר לפני הפגישה הסופית – האם פיצויים? האם ההסכם תקף?

ת"א 9614-04-10

בני משפחה אשר החזיקו בבעלות על נכס בהרצליה ביקשו למכור את המקרקעין. אי לכך, הם התקשרו עם רוכשים פוטנציאלים ובין הצדדים התנהל משא ומתן במשך כחודש וחצי. במהלך המשא ומתן, נערכו הסכמים והתכתבויות בין הצדדים. בסופו של היום, המוכרים החליטו לסגת מן העסקה, וזאת כאשר הם נמצאים כפסע מחתימה. החלטתם הנ"ל התקבלה בשל רצונם למכור את הנכס לקרובת משפחה (ובכך להשאיר את הנכס "בתוך המשפחה").

הרוכשים הגישו בעקבות כך תביעה כנגד המוכרים. לטענתם, מדובר היה בניהול משא ומתן בחוסר תום לב. כמו כן, הרוכשים הוסיפו כי היות ורק חתימה על החוזה הסופי הייתה חסרה, הרי שניתן לקבוע כי חוזה המכר תקף ויש לקיימו. בית המשפט בחן את הסוגייה וקבע כי הדין עם המוכרים. בפסק הדין עמד בית המשפט על חשיבותה של החתימה בהסכמי מכר, קל וחומר כאשר הצדדים ראו לנכון להגדיר את החתימה כהוכחה לגמירות דעתם להתקשרות בחוזה.

החוק איננו מחייב חתימה – אך הצדדים הכירו בחשיבותה

כידוע, חוזה מכר מקרקעין מחייב כריתה בדרך של הצעה וקיבול. על פי רוב, חתימה על גבי החוזה מעידה על גמירות דעתם של הצדדים (המציע והמקבל) בנוגע להתקשרות. למרות שלעיתים ניתן להכיר בתוקפו של חוזה גם ללא חתימה, הרי שקיים נוהג מקובל לפיו צדדים למשא ומתן מסכימים – במפורש ו/או בהתנהגות – כי רק חוזה חתום יחייב אותם. נוהג זה, נקבע לא אחת בפסיקה, מסביר גם את החשיבות אשר מייחסים צדדים לחוזה (קל וחומר חוזה מקרקעין) למעמד החתימה. כוחה של החתימה אינו נובע רק מהוראות הדין אלא גם מהסכמה בין הצדדים.

אכן, החוק איננו מחייב חתימה. עם זאת, על פי רוב, ניתן להכיר בחשיבותה של החתימה על פי הסכמות הצדדים והתנהגותם. לא אחת, נקבע כי "הסכמה זו של הצדדים הפכה את החתימה למעין תנאי להתקשרות". דהיינו, כל אימת שהמסמך לא נחתם, הצדדים לא גמרו בדעתם לכרות את החוזה ולהפוך אותו למחייב.

התובעים במקרה דנן טענו כי המשא ומתן היה מתקדם וכל שנותר הוא להיפגש בפגישה סופית על מנת לחתום על נוסח ההסכם שגובש. עם זאת, בית המשפט קבע כי היה הבדל של ממש בין המשא ומתן לבין החתימה על החוזה בפועל. "באופן טבעי, בשלב המשא ומתן טרם גובשו סופית הסכמות הצדדים ורצונותיהם", נכתב בפסק הדין, "לכן, כאשר צדדים למשא ומתן מסכימים כי התחייבותם האחד כלפי משנהו תיכנס לתוקף רק עם חתימתם על ההסכם, הרי שבהיעדר נסיבות יוצאות דופן אין מקום לקביעה שיפוטית כי חרף היעדר חתימתם בכל זאת נכרת ביניהם חוזה מחייב".

במקרה דנן, בית המשפט קבע כי אין לקבל את טענות התובעים בנוגע לזכאותם לפיצויים, וזאת מחמת מספר טעמים:

1. ניתן היה ללמוד מההתכתבויות בין הצדדים כי לא הייתה בכוונתם להתקשר בחוזה מחייב אלא בחתימה על חוזה כאמור בפגישה הסופית. הצדדים אף הקצו מקום מיוחד לכך בסעיף "לראיה באו על החתום..".
2. התובעים אף לא קיימו את התחייבויות הם על פי ההסכם (לדוגמא, משיכת המחאה על סכום מסוים אשר הופקדה בחשבון נאמנות, פגישה עם הנתבעים להסכם בקשר לנוסח הסופי, לחיצת ידיים וברכה על המוגמר).
3. משא ומתן של חודש וחצי הוגדר כ"תקופה קצרה למדי" וניכר כי פרטי ההסכמים לא נוסחו באופן סופי בין הצדדים. גם לגבי הטיוטא הסופית היו לתובעים הערות מסוימות.