דמי תיווך לשני משרדים תיווך, האמנם?

דרגו את המאמר

מי היה הגורם היעיל בתיווך הדירה?

האם רכישת בית אשר אותר לראשונה על ידי משרד תיווך אחד, ונרכש לבסוף בתיווכו של משרד אחר, מחייב תשלום דמי תיווך לשני המשרדים בנפרד? תביעה בעניין זה, בין רוכשי דירה למשרד תיווך, הגיעה לפתחו של בית המשפט.

הנתבעת ובעלה רכשו בחודש ספטמבר 2008 את דירתם ברחוב הערבה בנשר, תוך שהם משלמים דמי תיווך למשרד תיווך בסכום של 16,000 ₪. לאחר רכישת הדירה, הגיש בעל משרד תיווך אחר תביעה נגד הרוכשים, ובה טען כי הראה לנתבעים את הדירה בעצמו לפני שרכשו אותה דרך מתחריו. התובע מסר בעדותו כי הרוכשת פנתה למשרדו וביקשה שיסייע לה באיתור דירה. לדבריו, הוצגו בפניה מספר דירות, וביניהן הדירה נשוא התובענה, אך לבסוף לא נסגרה אף עסקה. לטענת בעל המשרד, לאחר זמן מה נודע לו מבעלת הנכס הקודמת כי הנתבעת ובעלה רכשו את הדירה, דרך תיווכו של משרד אחר.

זכאותו של מתווך במקרקעין לדמי תיווך נקבעת בהתאם לסעיף 14 (א) לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו 1996.

על פי החוק, מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם התקיימו התנאים הללו:

1. הוא היה בעל רשיון לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך.
2. הוא מילא אחר הוראות סעיף 9 לחוק.
3. הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

ההלכה הפסוקה קבעה כי על מנת שפעולת המתווך תהא הגורם היעיל להתקשרות החוזית, יש לבחון את הסוגיה דרך מבחן של סיבתיות. אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית, ואין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית. הגורם היעיל הינו גורם אשר עומד בבחינת סיבה-בלעדיה-אין-עסקה.

בפסיקה נקבעו מספר מבחנים ואינדיקציות להיות המתווך "הגורם היעיל":

• אם המחיר שהוצע זהה או קרוב לזה עליו סיכמו הצדדים.
• כמה זמן חלף מההצעה ועד לגמר העסקה הסופית.
• מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך.
• האם קיים גורם נוסף, אשר סייע בהשגת החוזה, ומידת מעורבותו של אותו גורם.

הלכה היא שיש לשים דגש על יעילות פעולת המתווך, לאו דווקא על ריבוי פעולותיו. לדוגמא, לעיתים די במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים, כדי שמתווך יחשב כגורם היעיל שהביא להתקשרות.

למרות שהעסקה לא הושלמה – המתווך זכאי לעמלה

במקרה דנן קבע בית המשפט כי הסכום בו נרכשה הדירה זהה כמעט לחלוטין לסכום שהוצע לה במשרד התיווך הראשון. כמו כן, רכישת הדירה נעשתה כחודשיים לאחר תום ההתקשרות, וטענותיה של התובעת כאילו לא ניתן לה הטופס הרלבנטי לא מתיישבות עם היותה שכנה של משרד התיווך. עם זאת, בית המשפט קבע כי משרד התיווך הראשון איננו זכאי לכל דמי התיווך (2% מסכום הרכישה), ועל כן בני הזוג חויבו לשלם רק מחצית מהסכום (8,700 שקלים בתוספת הוצאות משפט).