האם דירה אשר נקנתה על ידי מתווך שני, מקימה זכאות לדמי תיווך עבור המתווך הראשון?

דרגו את המאמר

תביעה של מתווך בגין קניית דירה ללא תשלום דמי תיווך, האמנם?

עולם האינטרנט ושוק התיווך המתנהל בו כיום הינו פורה ביותר, בעיקר באזור המרכז. מתווכים רבים "משיגים" את הנכסים על ידי שימוש באותם לוחות אינטרנטיים ומציגים דירות דומות וזהות.

האם במקרה בו מתווך מראה ללקוח עסקה מסוימת והאחרון איננו מעוניין בה, רשאי מתווך אחר להציג את אותה הדירה ללקוח במועד מאוחר יותר? האם במקום בו נרכשת העסקה, חייב הלקוח בדמי תיווך גם למתווך הראשון?

התובע בעניינינו הינו מתווך מקרקעין המפעיל משרד באזור המרכז. בינואר 2008 חתמו המתווך ולקוח על הסכם אשר מסדיר את שכירת שירותיו של המתווך למציאת דירה עבור הרוכש. במסגרת ההסכם, נדרש הלקוח לשלם דמי תיווך בכל הקשור בקניית בית ברח’ ארלוזרוב 43 רמת גן.

על פי ההסכם, נקבע כי שכר טרחת המתווך יעמוד על 2% מערך הדירה ובתוספת מע"מ. המתווך הציג בפני הלקוח את הדירה, אך הדירה לא נמכרה במועד זה. לימים, נודע למתווך כי הלקוח רכש את הדירה מבלי שהדבר הובא לידיעתו ומבלי ששולמו לו דמי תווך בגין כך. אי לכך, שלח האחרון אל הלקוח דרישת תשלום בכתב, והתראה לפני נקיטת הליכים משפטיים. הלקוח בחר להתעלם ממכתב אזהרה זה.

הלקוח טען כי המתווך לא עשה דבר על מנת להביא לרכישת הדירה

בבית המשפט, הודה הלקוח כי פנה הוא אל התובע בכדי למצוא לו דירה והוצעה לו הדירה ברח’ ארלוזורוב. עם זאת, הלקוח ציין כי לתובע לא היה הסכם בלעדיות לגבי הדירה ולפני שחתם הוא על הסכם התיווך עם סוכן בשם נועם, הוסבר לו כי במידה והעסקה תתבצע דרכו (והוא יהיה הגורם היעיל בעיסקה) אזי יחויב הנתבע בתשלום דמי תיווך. לשיטתו, המתווך לא עשה דבר כדי לקדם את העיסקה, מעבר למסירת מידע כוזב.

הלקוח טען כי התיווך וההסכם שנחתם בין הצדדים לא בוצע באמצעות המתווך והוא לא היה הגורם היעיל במכירה. כמו כן, הלקוח הוסיף כי המתווך אף ניסה ללחוץ עליו כשבוע וחצי לאחר שראה את הדירה, ואף טלפן אליו ואמר לו כי הדירה עומדת להימכר ועליו להחליט בתוך 48 שעות.

הלקוח הוסיף כי המשיך לחפש דירות אחרות ועל כן פנה למתווך נוסף. לדבריו, המתווך השני הציע לו לפתע לראות את הדירה ברחוב ארלוזורוב. הלקוח סיפר בבית המשפט כי מסר הוא את השתלשלות העניינים לידיעתו של המתווך השני, ואף סיפר לו אודות החוזה החתום. עם זאת, המתווך השני הפנה את הלקוח לחוק המתווכים ועל כן התקשרו השניים בעסקת הרכש.

המסגרת המשפטית

סעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין התשנ"ו-1996 מפרט את התנאים לפיהם זכאי אדם לדמי תיווך בגין עסקת תיווך. על פי החוק מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין הרוכש למוכר.

כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין, הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי-תיווך כאשר בעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות והשונות, ואף לא על טבען, אלא על יעילותה של הפעילות.

במלים אחרות – צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי-תיווך. פעולתו של המתווך חייבת להיות גורם יעיל לכריתת חוזה-המכר, ולא די במסירת כתובתו של המוכר והפניית הקונה לכתובת זו כדי להוות אותו גורם יעיל.

עם זאת, אין שכר המתווך נקבע על פי מידת טרחתו אלא לפי מידת הצלחתו – לעיתים מסירת כתובתו של המוכר מספיקה כדי ליצור את הקשר בינו לבין הקונה.

המתווך השני היה הגורם היעיל

במקרה דנן, בית המשפט קבע כי המתווך הראשון, אשר תבע את הלקוח, לא היה הגורם היעיל בעסקה. כמו כן, השופטים ציינו כי השימוש באמצעים פסולים (לדעת השופט) בנוגע להתקשרות הצדדים, תוך המצאת לקוח וירטואלי העומד לרכוש את הנכס, עמד לתובע לרועץ.

זאת ועוד, הלקוח פעל בתום לב, זאת כאשר סיפר למתווך הנוסף בדבר העובדה שראה את הדירה בעבר. כמו כן, הלקוח ציין בפני המתווך השני את עניין החוזה בינו לבין התובע. עם זאת, המתווך השני, אשר סייע ללקוח להפחית את סכום הרכישה ואף עמד לצידו במועד הרכישה, נחשב כ"גורם היעיל". מכל האמור לעיל, התביעה נדחתה בבית המשפט.