תקנת השוק במקרקעין

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 4.0 מתוך 5

תקנת השוק במקרקעין מהווה למעשה הסדר משפטי במסגרתו מוכרות זכויותיו של אדם בנכס כאשר המקרקעין נרכשו על ידו מאדם שאינו בעליהם. על פי תקנה זו, אשר מקורה כבר במשפט העברי הקדום, ניתן להסדיר את רישום זכויותיו של הרוכש בנכס בהתקיימותם של תנאים מסוימים. מטרתה של התקנה הינה לאפשר חיי מסחר תקינים בשוק המקרקעין.

אחד הכללים הבסיסיים בעסקאות מכר הוא כי אדם אינו יכול להעביר זכויות בקניין מעבר למה שיש לו. מבחינת חוק המקרקעין, לא ניתן להעביר זכויות במקרקעין מעבר לזכויות אשר יש בידיו של המעביר בעת ההעברה. תקנת השוק הינה הסדר משפטי המהווה חריג לכלל בסיסי זה.

לדוגמא, תקנת השוק מאפשרת את רישום זכויותיו של אדם על נכס שנרכש מאדם שגנב את הנכס מבעליו המקורי. במידה והקונה יעמוד בכללים מסוימים אשר נקבעו בדין, ניתן יהיה לרשום אותו כבעליו של הנכס חרף ההעברה הפגומה.

סעיף 10 לחוק המקרקעין קובע כי אדם אשר רכש זכות במקרקעין בתום לב, ובתמורה, זכאי לבקש כי זכותו תהיה יפה גם במידה והרישום איננו נכון. על פי סעיף זה, על מנת לרשום נכס מכוח רכישת זכות בתום לב צריכים להתקיים שלושה תנאים מצטברים – המקרקעין מוסדרים (רשומים בפנקס הזכויות – הטאבו), הרוכש בדק את הרישום בפנקס והסתמך עליו הייתה בתום לב, והתמורה הועברה לשם ביצוע העסקה.

על פי תקנת השוק, בהתקיים שלושת התנאים הללו, זכותו של הקונה תהיה תקפה גם כאשר הרישום שנעשה בפנקס הזכויות לאחר הרכישה לא היה נכון.

תנאי תקנת השוק במקרקעין

• הרוכש רכש זכות במקרקעין - תנאי זה קובע כי הרוכש חייב להציג כי רכש זכות במקרקעין שהינה אחת מהזכויות המופיעות בחוק המקרקעין - זכות קדימה, משכנתא, בעלות, שכירות או זיקת הנאה.
• הזכות הנרכשת נרשמה - על פי ההלכה הפסוקה, אין להחיל את תקנת השוק במידה והעסקאות הינן בעלות תוקף חוזי. תקנת השוק מתייחסת אפוא רק לעסקאות רשומות. עם זאת, יש הסבורים כי גישה זו יוצרת חוסר צדק כלפי רוכשי מקרקעין בתמורה מבלי שהעסקה הגיעה לכדי רישום.
• רכישת זכות במקרקעין מוסדרים (מקרקעין לאחר הסדרת קרקעות) - הלכה פסוקה היא שאין להחיל את תקנת השוק על מקרקעין מוסדרים או כל מקרקעין שאינם רשומים בטאבו, לשכת רישום המקרקעין.
• הרכישה נעשתה בתמורה - הרוכש שילם תמורה עבור רכישת המקרקעין.
• הרכישה התבצעה בתום לב - תום ליבו של הרוכש הינו קריטי לשם החלת תקנת השוק במקרקעין. הרוכש חייב להוכיח כי ביצע את הרכישה בתום לב והיה סבור כי מדובר בנכס שנמצא בבעלותו של המוכר. תום ליבו של הרכוש איננו רק נוגע למעמד החתימה והוא בא לידי ביטוי גם בבדיקה בפנקס הרישום בטרם חתימה על שטר ההעברה. הרוכש צריך להראות כי הסתמך בעת הרכישה על הרשום בפנקס המקרקעין.